Certificazione energetica e locazione degli immobili: chiarimenti applicativi della norma

31/ago/2010 17.43.09 Fabrizio Pivari Contatta l'autore

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I professionisti della certificazione energetica di Certificazioneenergetica.com hanno redatto un utile prontuario per tutti coloro i quali devono affrontare il problema della locazione di immobili siano essi ad uso residenziale, commerciale o industriale. La certificazione energetica è diventata obbligatoria dal giorno 1 luglio 2010 per locazione e affitto immobili in caso di contratti nuovi o rinnovati ma spesso è complicato comprendere gli obiettivi della legge. Vediamo alcuni chiarimenti ad una normativa che da sempre presenta numerosi punti oscuri.

certificazione energeticaDagli esperti della certificazione energetica che operano attraverso sito Internet Certificazioneenergetica.com arrivano preziosi chiarimenti per coloro i quali devono fronteggiare la certificazione energetica degli edifici in caso di locazione. La normativa è molto confusa e soprattutto dicono applicazioni di carattere regionale che per via della cosiddetta "clausola di cedevolezza" prendano il sopravvento sulle direttive di carattere nazionale. Gli esperti della certificazione energetica si prestano a chiarimenti attraverso il loro sito Internet ed hanno pensato di redigere questa guida per tutti coloro i quali hanno dubbi sull'applicazione della recente direttiva che regolamenta i contratti di locazione e la certificazione energetica degli edifici.

Se siete proprietari di immobili probabilmente vi sarete già scontrati con la tematica della certificazione energetica degli edifici (magari in occasione di una compravendita) ma ora gli obblighi sono stati estesi anche all’ambito della locazione sia in caso di contratti nuovi sia in caso di contratti tacitamente rinnovati.

La certificazione energetica si inserisce all’interno di un quadro normativo che ha lo scopo di ridurre il consumo di energia per il riscaldamento ed il condizionamento degli edifici e di conseguenza ridurre le emissioni di gas inquinanti anche per il tramite del miglioramento degli impianti di riscaldamento e di condizionamento. Prendere atto in maniera formale dei valori di consumo del proprio immobile è sicuramente il primo passo per realizzare concretamente interventi tecnici volti al risparmio energetico. Gli edifici (come i frigoriferi ed i condizionatori) vengono suddivisi in classi di rendimento energetico per il tramite di una procedura di calcolo che deve essere eseguita da un soggetto abilitato (certificatore energetico) estraneo alla proprietà. Il certificato energetico ha una durata di 10 anni e mantiene la propria validità fintanto che non v engono modificate le prestazioni energetiche dell’unità immobiliare (per esempio con sostituzione della caldaia, sostituzione degli infissi, realizzazione cappotto esterno, etc. etc.). Nei casi di trasferimento titolo oneroso o di locazione (anche affitto finanziario) di immobili che già erano dotati della certificazione energetica si dovrà ricevere da parte dell’alienante una dichiarazione attraverso la quale viene sottoscritta l’inesistenza di cause determinativi delle decadenze sopra esposte così da essere certi che il certificato energetico mantiene la propria validità.

A partire dal giorno 1 luglio 2010 è entrata in vigore l’ultima parte della normativa ovvero il modulo contenuto all’articolo 9, comma 2, lettera g) del DGR VIII/8745 (valevole nella sola regione Lombardia) che stabilisce l’obbligo di certificazione energetica locazione. In pratica nel caso di contratti di locazione (anche finanziaria) oppure di affitto di azienda comprensivo di immobili si deve necessariamente consegnare al locatario (colui che riceve in affitto) copia, conforme all’originale (attenzione a questo specifico dettaglio non di poco rilievo, ndr), dell’attestato di certificazione energetica. Sempre secondo la sopra citata normativa la certificazione energetica deve essere consegnata in caso di contratti di locazione nuovi o rinnovati a partire dalla data del giorno 1 luglio 2 010.

Giova sottolineare un aspetto molto importante ovvero quello relativo alle sanzioni per il locatore che non ottempera all’obbligo di consegna dell’attestato di certificazione energetica al locatario; la normativa prevede una sanzione amministrativa estremamente importante: da € 2.500 a € 10.000 di multa.

Cerchiamo di spiegare con alcuni semplici esempi quelli che potrebbero essere gli scenari possibili per un proprietario di immobili che intende dare in locazione un proprio appartamento o capannone nella regione Lombardia cercando di capire innanzitutto quali possono essere i casi in cui la certificazione energetica non deve essere prodotta/consegnata/allegata:

  • nei fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono mantenuti a temperatura controllata o climatizzati per esigenze del processo produttivo oppure climatizzati o mantenuti a temperatura controllata utilizzando reflui energetici non altrimenti utilizzabili del processo produttivo;
  • i fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m quadri;
  • nei casi di trasferimento a titolo oneroso di quote immobiliari indivise, nei casi di autonomo trasferimento del diritto di nuda proprietà oppure di diritti reali parziali e nei casi di fusione, di scissione societaria e di atti divisionali;
  • l’obbligo di certificazione energetica viene meno nel caso in cui l’edificio una singola unità immobiliare siano privi dell’impianto termico o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla privatizzazione invernale o al risanamento dell’edificio.

Sebbene si rimandi al Notaio la decisione ultima circa la certificazione energetica i punti sopraelencati rappresentano una parafrasi di quanto stabilito dall’attuale normativa vigente nella regione Lombardia elegante le clausole di esclusione dagli obblighi di certificazione energetica.

Nel caso in cui siate obbligati a dotarvi di questo documento si deve innanzitutto precisare che la regione Lombardia vieta la facoltà di produrre una autodichiarazione da parte del proprietario. Si deve infatti sapere che in alcune regioni vige la facoltà, da parte del proprietario dell’immobile, di assegnare in automatico, per mezzo di una autocertificazione, la peggior classe energetica all’immobile. A parte i rischi di una autocertificazione (molto spesso sottovalutati) si riconosce che questo tipo di prassi è effettivamente comoda specie per quegli edifici palesemente in contrasto con i concetti di risparmio energetico più basilari.

Cerchiamo di chiarire la normativa con qualche esempio: se avete stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo (ma anche ad uso non abitativo) che verrà tacitamente rinnovato, per esempio, al giorno 10 settembre 2010 dovete consegnare al locatario l’attestato di certificazione in copia conforme all’originale pena sanzioni molto pesanti. Nel caso in cui il contratto si fosse rinnovato tacitamente nel mese di giugno lo specifico adempimento relativo alla consegna del documento di certificazione energetica sarebbe stato posticipato alla successiva data di rinnovo del contratto di locazione.

Un interessante aspetto riguarda la locazione degli immobili ad uso vacanza. Questo caso di affitto viene assimilato ad una locazione classica a condizione che la durata sia superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno indipendentemente dall’ammontare del contratto di affitto e pertanto vige l’obbligo di consegna del certificato energetico all’affittuario.

Il medesimo discorso vale nei casi di contratti di locazione finanziaria (leasing) nei quali il certificato deve essere tassativamente consegnato al locatario. In tutti i casi sopra citati per evitare le sanzioni amministrative il documento deve essere consegnato entro e non oltre la data di stipula del contratto oppure la data di tacito rinnovo.

Si deve evidenziare con una certa enfasi l’obbligo di mantenere e conservare le ricevute cartacee comprovanti l’avvenuta consegna della certificazione energetica al conduttore in quanto le sanzioni amministrative per il locatore sono estremamente importanti.

Con questa guida speriamo di aver dato ampia comunicazione a tutti coloro i quali desiderano dare in locazione un immobile sia esso ad uso abitativo oppure ad uso commerciale quale ad esempio un ufficio oppure un capannone industriale e restiamo a disposizione attraverso il nostro sito Internet certificazioneenergetica.com per tutti coloro i quali dovessero avere dei dubbi interpretativi circa la corretta applicazione di un dettato normativo che presenta a volte difficoltà interpretative che possono essere sormontate soltanto attraverso l'ausilio di professionisti della certificazione energetica

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