Speciale Grandi città. Il mercato immobiliare di Verona

12/giu/2012 17.59.59 BIZCOMIT.IT Contatta l'autore

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Prosegue il cammino alla scoperta del mercato immobiliare delle grandi città italiane

A Verona nella seconda parte del 2011 i valori delle abitazioni sono diminuiti del 3,1%.

 

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

+12,5%

+9,4%

+8,3%

+9,8%

+5,5%

-2,1%

-6,4%

-3,7%

+0,1%

-4,2%

 

Nell’area centrale della città si registrano variazioni contenute dei prezzi (-1,3%). Si mantengono sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari in zona Cittadella, San Zeno e Val Verde. Gli ultimi mesi del 2011 hanno evidenziato maggiori difficoltà di accesso al credito, ma le zone centrali di Verona non hanno risentito della stretta creditizia, gli acquirenti infatti comprano quasi sempre in contanti oppure con mutui a copertura parziale della spesa prevista. La domanda in questa parte della città proviene prevalentemente da famiglie e le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali. Si registrano acquisti per investimento, nell’ultimo semestre anche da parte di persone che disinvestono dai mercati finanziari per acquistare beni immobili da mettere a reddito. Chi compra per investimento in Centro storico spende mediamente tra 250 e 300 mila € per l’acquisto di un bilocale, budget più contenuti si registrano nelle aree di San Zeno e Val Verde dove per l’acquisto della stessa tipologia la spesa scende a 150-200 mila €, il canone di locazione mensile è di 550-600 €. Sempre molto apprezzate sono le soluzioni posizionate ai piani alti perché luminose, piace inoltre la presenza del riscaldamento autonomo. Tra le zone maggiormente richieste del Centro storico ci sono naturalmente piazza delle Erbe, piazza Bra, piazza dei Signori e le vie limitrofe. Qui è possibile acquistare soluzioni d’epoca realizzate tra il 1700 ed il 1800 con una spesa media di 7000-8000 € al mq per soluzioni completamente ristrutturate, ma si raggiungono punte di 10-12 mila € al mq nelle piazze più prestigiose. Adiacente al Centro storico si sviluppa zona Cittadella caratterizzata da immobili costruiti tra il XVII secolo e gli anni ’70. I prezzi si attestano mediamente su 2100 € al mq ma si possono toccare anche i 5000 € al mq per soluzioni posizionate nei pressi di piazza Bra. L’area di Val Verde è stata edificata prevalentemente negli anni ’60 ed è apprezzata per la presenza di servizi ed attività commerciali; le quotazioni medie dell’usato si attestano su 2000 € al mq. Da segnalare che nell’area di via Marcone sono stati completati nuovi box e posti auto destinati alla vendita ed alla locazione. Un box singolo posizionato al primo piano seminterrato costa circa 65 mila € mentre un posto auto al secondo piano seminterrato ha un valore di 42-43 mila €. Prezzi più contenuti, 1700 € al mq,  si registrano a San Zeno dove l’offerta immobiliare è composta prevalentemente da soluzioni Ater in edilizia popolare. Quotazioni maggiori si segnalano in zona Centro – Filippini, area compresa tra stradone San Fermo, via Pallone, via Macello, via Filippini e via Dogana dove si possono acquistare soluzioni d’epoca signorili e abitazioni degli anni ’60. Soluzioni signorili e ristrutturate, vista Adige, possono avere un valore superiore a 5000 € al mq, un usato medio costa invece tra 2500 e 2700 € al mq.

La macroarea Borgo Milano – Stadio – Navigatori ha segnalato un calo dei prezzi dell’1,3%. Un lieve ribasso delle quotazioni si registra in zona Borgo Milano (-3,2%) dove il mercato si sta adeguando alle disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. La richiesta nel quartiere è movimenta sia da famiglie alla ricerca della prima casa sia da investitori. Questi ultimi sono in genere risparmiatori privati che acquistano per mettere a reddito, oppure genitori che acquistano per i figli, la spesa è compresa solitamente tra 130 e 190 mila €, cifre con cui si possono acquistare bilocali e trilocali. La domanda di appartamenti in affitto proviene da famiglie sia italiane sia straniere,  il canone di locazione di un bilocale è di 450-500 € al mese. I bilocali ed i trilocali sono le tipologie preferite anche da chi è in cerca dell’abitazione principale, piacciono le soluzioni di recente costruzione, termoautonome, con ascensore e ampi spazi verdi condominiali, realizzate non più di 20 anni fa, mentre si segnalano difficoltà nella vendita di tipologie datate e non riqualificate, anche per evitare spese negli interventi di ristrutturazione. L’area di Borgo Milano si è sviluppata a partire dal secondo dopoguerra. Sì è costruito molto dalla metà degli  anni ’70 e dagli anni ’80 sono stati realizzati importanti interventi in edilizia convenzionata.  Corso Milano è la via principale del quartiere, strada molto importante dal punto di vista commerciale, riqualificata sensibilmente con l’inserimento di zone verdi, spartitraffico, rotonde e piste ciclabili, anche nelle immediate vicinanze. Importante il tratto fino al Chievo che permette passeggiate in zone riservate esclusivamente ai pedoni e ciclisti. Per l’acquisto di un medio usato si spendono 1500-1600 € al mq, 1700-1800 € al mq è il valore di soluzioni usate in buone condizioni e dotate di riscaldamento autonomo. Da segnalare nuovi interventi edilizi signorili nelle zone di corso Milano e di viale Sicilia con richieste di prezzi che possono variare dai 2100 € al mq  fino ad arrivare in alcuni casi a 2500 €  al mq a seconda della posizione, piano, finiture, certificazione energetica.

Nella macroarea Borgo Roma – Golosine il ribasso dei prezzi è stato del 5,8%. In zona Santa Lucia, quartiere a sud della città, la seconda parte dell’anno ha messo in evidenza un calo delle quotazioni. A soffrire maggiormente sono state le tipologie degli anni ’60 e ’70, spesso richieste da persone che attualmente risentono della stretta bancaria sulla concessione del credito. In diminuzione le compravendite da parte di stranieri, mentre resistono gli acquisti di prime case e per investimento. Chi cerca un immobile da mettere a reddito si focalizza in genere su bilocali e trilocali dal valore compreso tra 100 e 150 mila €. A cercare appartamenti in affitto sono giovani coppie, single, stranieri ed in generale coloro i quali non riescono ad acquistare. Il canone di locazione di un bilocale arredato è compreso tra 450 e 500 € al mese.  Da segnalare un buon utilizzo del contratto a canone concordato da 3 anni più 2, spesso più conveniente dal punto di vista della tassazione. La parte centrale del quartiere, il quadrilatero che si sviluppa intorno a via Mantovana e a piazza dei Caduti, è caratterizzata da palazzine degli anni ’70 valutate in buono stato 1300 € al mq. Più residenziale zona delle Brigate dove si possono acquistare appartamenti e case degli anni ’60 e ’70 a 1600 € al mq (prezzo per un buon usato). Residenziale anche zona Fiumi, adiacente a via Tevere e situata in zona Golosine, con soluzioni degli anni ’70 e ’90, queste ultime valutate 1800 € al mq.  Da segnalare che nel 2011 in zona Madonna di Dossobuono è stato completato un intervento in area Peep con prezzi compresi tra 1700 e 1800 € al mq. Anche in zona Fenilon è in fase di progetto la realizzazione di un nuovo intervento in area Peep.

La macroarea di Borgo Venezia ha evidenziato un ribasso delle quotazioni pari al 5,6%. Sono in calo i prezzi in zona Borgo Venezia, nell’area est della città. Le tipologie che soffrono maggiormente sono quelle più vetuste, un tempo acquistate da stranieri oppure da persone con una disponibilità di spesa ridotta, categorie che attualmente non riescono ad accedere al credito e sono scomparse dal mercato. Nel secondo semestre del 2011 ad acquistare sono state persone con una buona disponibilità di spesa, che hanno comprato con il supporto parziale di un mutuo oppure in contanti. La richiesta si è focalizzata su soluzioni esteticamente curate, riqualificate da non più di 20 anni, dotate di box auto, ascensore e riscaldamento autonomo. I giovani preferiscono i bilocali mentre le famiglie acquistano in genere trilocali, la spesa media è compresa tra 150 e 160 mila €. Il quartiere di Borgo Venezia è caratterizzato da palazzine degli anni ’60 e ’70. Acquistare un buon usato nell’area di via della Corte, via Centrata, via Albertini, via Pasti e via Polverini comporta una spesa di 1500 € al mq. Per soluzioni riqualificate ex novo il prezzo sale a 2500-2600 € al mq. Da segnalare che nell’area di via Bianchini è prevista la realizzazione di nuove palazzine. Il quartiere di Borgo Venezia è interessato inoltre da una buona domanda di immobili in locazione, in particolare da parte di giovani e famiglie che non riescono ad acquistare oppure da lavoratori trasferisti. Il canone di locazione di un bilocale è di 450-500 € al mese, quello di un trilocale è di 600 € al mese. Sono in diminuzione le quotazioni in zona Porto San Pancrazio (-7,7%) dove la contrazione ha riguardato in special modo le tipologie più vetuste, un tempo acquistate anche da stranieri ed oggi sempre meno apprezzate dagli acquirenti. Attualmente a comprare sono soprattutto famiglie che effettuano permute oppure, in parte minore, giovani già residenti nel quartiere ed investitori, questi ultimi attratti  dalla vicinanza con le strutture universitarie. La tipologia maggiormente richiesta è il quattro locali dotato di cucina abitabile, soggiorno, cantina, box auto e ascensore. Porto San Pancrazio è sorto tra gli anni ’40 e ’50 con la realizzazione di palazzine in edilizia popolare, per poi svilupparsi tra gli anni ’60 e ’90. Si tratta di un quartiere ben servito ed apprezzato grazie alla vicinanza al centro della città ed alla presenza di asili, scuole, banche e servizi in genere. Inoltre le recenti realizzazioni di sottopassaggi per la linea ferroviaria ha migliorato la viabilità della zona rendendone più facile l’accesso. La parte centrale di Porto San Pancrazio, in zona via Stoppele, è sempre molto richiesta perché caratterizzata da palazzi degli anni ’80 e ’90. Qui un buon usato si acquista con una spesa di 1500-1700 € al mq. Da segnalare che in via Paolo Sarpi dove sono in fase di realizzazione 15 nuovi appartamenti dal basso consumo energetico, la richiesta è di 2200 € al mq. Un buon turnover di abitazioni si registra nelle zone di via Flaminio e di via Domaschi, dove si possono acquistare soluzioni popolari ormai riscattate a 1000 € al mq da ristrutturare. Il mercato delle locazioni è movimentato sia da studenti sia da famiglie, oppure giovani coppie; per l’affitto di una stanza singola si possono spendere fino a 250 € al mese, il canone di un trilocale è di 550 € al mese. Buona la domanda di box auto anche se l’offerta risulta insufficiente, un box singolo costa circa 15 mila €.

Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Gennaio 2012 1,3% 18,9% 36,4% 31,6% 11,8%
Luglio 2011 1,0% 19,0% 34,6% 33,3% 12,1%

In aumento la concentrazione della domanda di monolocali (+0,3%) e trilocali (+1,8%), in calo la percentuale di richieste per le altre tipologie.

 

Offerta    Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Gennaio 2012 2,5% 19,9% 29,3% 28,2% 20,1%
Luglio 2011 3,6% 21,8% 31,0% 27,4% 16,2%

Per quanto riguarda l’offerta da segnalare una diminuzione della percentuale di monolocali (-1,1%), bilocali (-1,9%) e trilocali (-1,7%). In aumento la percentuale di 4 locali (+0,8%) e 5 locali (+3,9%).

 

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

www.tecnocasa.it


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