Mercato immobiliare Roma

20/giu/2012 11.51.10 BIZCOMIT.IT Contatta l'autore

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Nei primi mesi del 2012 sul mercato immobiliare di Roma si registrano ancora valori e scambi in discesa.

Il mercato sta rivelando comportamenti diversi con le zone centrali che tutto sommato stanno tenendo (anche qui i valori sono in ribasso) grazie ad un target di acquirenti con buona disponibilità di spesa che realizza anche acquisti importanti. Più sofferenza per le zone periferiche e per l’hinterland dove la difficoltà di accesso al credito si sta facendo sentire. Anche se in diminuzione rispetto al passato, gli investitori sono diventati più riflessivi in parte ma anche più “aggressivi” quando decidono di comprare  e riescono a spuntare prezzi interessanti. In generale sia tra gli investitori che tra chi acquista per uso diretto si registra una diminuita disponibilità di spesa.

 

 

Nel 2011 le quotazioni delle abitazioni a Roma hanno segnalato un ribasso del 2,4%.

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

+11,6%

+13,5%

+12,0%

+9,0%

+6,5%

-0,9%

-5,8%

-3,6%

+0,5%

-2,4%

Sono alquanto stabili le quotazioni delle abitazioni nella zona centrale di Roma nella seconda parte del 2011. Valori immobiliari invariati nell’area di piazza di Spagna, piazza Navona, piazza Barberini, Fontana di Trevi, via XX Settembre, Campo dei Fiori e Ludovisi-Veneto. Ad acquistare in questa zona centrale della città sono prevalentemente investitori, si tratta in genere di persone provenienti da fuori Roma, manager e imprenditori alla ricerca di monolocali e bilocali da mettere a reddito e da utilizzare personalmente durante i week end oppure da trasformare in bed and breakfast; numerosi gli acquisti anche da parte di stranieri, la spesa complessiva media è compresa tra 500 e 700 mila €. Le richieste si concentrano su soluzioni posizionate ai piani alti, si registrano infatti difficoltà nella vendita di appartamenti posizionati ai piani bassi perché poco luminosi. Importante inoltre la presenza dell’ascensore ed il contesto condominiale. In questa area della città infatti sono presenti prestigiosi palazzi spesso dotati di chiostri, fontane, affreschi e sottoposti al vincolo delle Belle Arti. Alcuni acquirenti ricercano proprio le soluzioni vincolate in modo da poter usufruire delle agevolazioni previste per i lavori di riqualificazione e ristrutturazione. Sono rari gli acquisti da parte di famiglie, si tratta in genere di persone già residenti in questa zona di Roma alla ricerca di soluzioni migliorative. Da segnalare un lieve incremento delle tempistiche medie di vendita, che comunque solitamente non superano i tre mesi. Sempre molto richiesta l’area di piazza di Spagna dove si trovano soluzioni signorili costruite tra il 1700 ed il 1900 con quotazioni comprese tra 9000 e 10000 € al mq per le tipologie usate, con punte di 16000 € al mq per le abitazioni più prestigiose e già ristrutturate. Buona la domanda anche per l’area di via dei Coronari, via Giulia e via Monserrato caratterizzata da soluzioni storiche spesso situate in contesti verdi e tranquilli. Sempre molto apprezzata l’area di piazza Navona dove si registrano quotazioni dell’usato comprese tra 8000 ed 8500 € al mq, mentre per tipologie ristrutturate i prezzi oscillano tra 8000 e 9000 € al mq. In zona Campo dei Fiori si trovano palazzi storici quasi sempre privi di ascensore. In questa zona un appartamento ristrutturato costa tra 7500 ed 8500 € al mq. Sempre molto attivo il mercato delle locazioni, alimentate anche da turisti stranieri che affittano tramite agenzia per brevi periodi. Il canone mensile di un bilocale si attesta attualmente tra 1200 e 1400 €.

Invariate le quotazioni immobiliari nell’area di Pantheon, Ghetto Ebraico, via del Corso, via del Babuino e piazza del Popolo. Ad acquistare sono in genere professionisti, investitori, genitori di studenti universitari, persone che già abitano in Centro e che cercano soluzioni migliorative oppure imprenditori per l’avviamento di attività di Bed and Breakfast. Le compravendite si concentrano su monolocali, bilocali e trilocali con una spesa complessiva compresa tra 500 mila € ed 1 milione di €. Le soluzioni più ambite sono quelle già ristrutturate, posizionate ai piani alti, dotate di vista panoramica, di terrazzi ed ascensore. Chi acquista per investimento si focalizza su zone che segnalano una buona richiesta di appartamenti in locazione e che garantiscono il mantenimento del valore dell’immobile nel tempo. La domanda di soluzioni in affitto proviene da lavoratori trasfertisti, famiglie e studenti. Un bilocale in Centro storico ha un canone di locazione mensile di 1400-1500 €. Questa area della città è composta quasi esclusivamente da soluzioni costruite tra il 1400 ed il 1800, spesso valorizzate da travi a vista ed affreschi. In zona Pantheon per l’acquisto di tipologie ristrutturate si spendono tra 8500 e 10 mila € al mq, con valori ancora superiori per soluzioni particolarmente prestigiose. Quotazioni simili si registrano in piazza del Popolo, lato via del Corso, mentre i prezzi scendono in direzione di via Flaminia. Chi volesse acquistare un appartamento ristrutturato in via del Corso deve mettere in conto una spesa media compresa tra 8000 e 9500 € al mq, con valori più contenuti per quanto riguarda i piani bassi a causa della costante presenza di passaggio pedonale e prezzi più elevati per i piani alti. Ancora più esclusive le abitazioni in via del Babuino, dove sono presenti le maggiori griffe della moda internazionale e dove si registrano prezzi immobiliari per soluzioni ristrutturate compresi tra 9500 e 12500 € al mq. Prestigiosa via Margutta, area di artigiani e antiquari. Sempre molto richiesto il quartiere del Ghetto Ebraico, non solo per il settore residenziale ma anche per l’avviamento di attività di ristorazione. La strada principale del quartiere è il Portico di Ottavia. Alta la richiesta di box auto in Centro storico, i prezzi superano i 300 mila € a causa di un’offerta quasi inesistente. Da segnalare che in piazza Cavour, in zona Prati, sono in corso i lavori per la realizzazione di 400 box auto e 300 parcheggi sotterranei. Il prezzo di un box singolo a lavori completati sarà superiore a 200 mila €.

Anche nella zona dei Parioli le quotazioni sono rimaste sostanzialmente stabili. Si tratta di un mercato movimentato soprattutto da acquisti migliorativi che hanno visto per protagoniste famiglie alla ricerca di tagli medio – grandi ( a partire da 120 mq). Si registrano anche acquisti ad uso investimento sebbene gli investitori abbiano tentennato timorosi di un aggravio fiscale. La domanda prevalente in zona è per immobili situati in palazzo d’epoca, possibilmente dotato di box auto e di terrazzo. La domanda si distribuisce abbastanza uniformemente sul territorio del quartiere ma si registrano picchi di prezzo nella zona di via Monti Parioli, piazzale delle Muse e villa Grazioli dove le tipologie signorili ristrutturate possono toccare valori di 8500-9000 € al mq.

La macroarea che ha segnalato il ribasso dei prezzi più sensibile è stata quella di Monteverde-Aurelio dove si registrano valori in diminuzione del 4,9%, soprattutto nel quartiere della Magliana e della Magliana Nuova. Nel quartiere della Magliana Nuova le problematiche maggiori si sono riscontrate, dopo l’estate, sul versante dell’accesso al credito. Infatti la maggioranza degli acquirenti della zona ricorre al mutuo e, di conseguenza, molti di essi hanno rinunciato all’acquisto oppure hanno ridimensionato la disponibilità di spesa. Sul mercato si sono mossi prevalentemente coloro che hanno realizzato acquisti migliorativi avendo un capitale a disposizione ricavato dalla vendita di un altro immobile. In sensibile diminuzione le giovani coppie che acquistano e che si stanno inevitabilmente orientando verso la scelta della locazione. Tra gli acquirenti della zona ci sono anche coloro che non riescono a comprare nelle aree limitrofe, decisamente più costose (Trastevere, Marconi, Portuense e Villa Bonelli per citarne alcune). Le tipologie più ricercate sono quelle che vanno da 50 a 80 mq. Si riscontrano difficoltà notevoli per la vendita di immobili dalle metrature più elevate dal momento che il costo sale notevolmente e supera la disponibilità di spesa di coloro che cercano in zona. Il quartiere della Magliana Nuova è sorto negli anni ’60-’70 ed offre un mix di immobili di proprietà di enti pubblici (in parte dismessi) e di immobili costruiti in edilizia residenziale. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a 2800-3200 € al mq. Le soluzioni in edilizia residenziale possono aumentare il loro valore ed arrivare a 3300-3500 € al mq. Non ci sono molti investitori in zona, a parte qualcuno interessato all’acquisto della nuda proprietà.

A seguire nelle macroaree che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi più forte c’è quella di Policlinico-Pietralata con una contrazione dei valori del 3,6%. Tra i quartieri interessati ci sono Tiburtina–Portonaccio e  Torraccia. Un lievissimo incremento delle quotazioni interessa il quartiere di Tiburtina–Pietralata. Nel quartiere di Tiburtina–Portonaccio gli acquirenti, nella parte finale dell’anno, sono stati più riflessivi e questo ha determinato un rallentamento del mercato immobiliare. Spesso si è acquistato l’immobile per il figlio studente presso la vicina Università. I tagli medio piccoli sono quelli maggiormente compravenduti. Per un bilocale si deve mettere in conto una cifra media di 280-290 mila €. Si sono preferite le soluzioni da personalizzare. Il quartiere infatti si è sviluppato dopo gli anni ’60, alcuni immobili risalgono alla seconda metà degli anni ’50. Una soluzione medio usata costa 3600 € al mq. La zona preferita dagli acquirenti è quella che si trova a ridosso della Stazione Tiburtina. Esiste poi un’ area ad alta intensità popolare che sorge nei pressi di via Torelli oltre piazza Beltramelli dove i prezzi scendono a 2800-3000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un lieve aumento dei canoni dovuto ad un incremento della domanda di abitazioni in affitto in particolare da parte di studenti universitari. Si stipulano soprattutto contratti di tipo transitorio con appartamenti arredati. Gli inquilini prestano attenzione soprattutto allo stato di conservazione dell’immobile e alla presenza di spese condominiali contenute. Da segnalare che in zona non si sono registrati particolari effetti sul mercato immobiliare legati ai lavori per il potenziamento e il rinnovo della nuova stazione Tiburtina. In diminuzione nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Torraccia e di Casalmonastero. I tempi di vendita si sono allungati  a 6-7 mesi. Ad acquistare sono state prevalentemente famiglie che abitano nel quartiere e che hanno realizzato acquisti migliorativi. Nella scelta dell’immobile hanno apprezzato la presenza di uno spazio esterno. La maggior parte delle compravendite hanno interessato quattro locali,  i cui valori sono in diminuzione. Tengono meglio le soluzioni dotate di spazi esterni, molto richieste ma per le quali l’offerta sul mercato è bassa. Il quartiere di Torraccia è più dinamico del vicino quartiere di Casalmonastero, penalizzato soprattutto dalla minor presenza di servizi e dal posizionamento oltre il Grande Raccordo Anulare. Torraccia è un quartiere verde, servito, di facile accesso dal G.R.A. e con un’offerta immobiliare di recente costruzione. Una tipologia usata in zona costa mediamente 3200 € al mq, con punte di 4000 € al mq per le soluzioni con spazi esterni. Positivo anche l’andamento del mercato degli affitti alimentato oltre che da famiglie anche da single e padri separati. Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tiburtina-Pietralata sono leggermente aumentate. La domanda abitativa è  infatti in aumento. Oltre ai residenti cercano in zona anche chi non riesce ad acquistare nelle zone limitrofe più costose. Si sono registrati acquisti da parte di giovani coppie che, dalla provincia di Roma si spostano in città per motivi di lavoro oppure per avvicinarsi ai genitori. Gli investitori arrivano spesso dal Sud Italia perché acquistano per i figli che studiano all’Università. Le tipologie abitative più richieste sono il bilocale ed il trilocale. Più facile trovare in zona quest’ultima tipologia e il quattro locali dal momento che la maggior parte delle abitazioni sono sorte dopo gli anni ’60. Bassa l’offerta dei monolocali difficili da reperire nonostante la domanda sia molto elevata.

I potenziali acquirenti sono alla ricerca di appartamenti posizionati all’interno di decorosi contesti condominiali e apprezzano l’esposizione dell’immobile. Un bilocale in zona oscilla da 250 a 290 mila €, un trilocale da 290 a 350 mila €. La zona dove si realizzano più compravendite è quella di Monti Tiburtini che piace per la vicinanza della metropolitana. Per una soluzione usata ed in buone condizioni le quotazioni vanno da 3000 a 5500 € al mq (punte di prezzo queste ultimeche si raggiungono per i piccoli tagli). Spostandosi verso la metropolitana di Pietralata e di S. Maria del Soccorso le quotazioni scendono intorno a 3500 € al mq. Una zona molto residenziale è quella della Collina Lanciani dove ci sono palazzine signorili in cortina degli anni ’70, di 4-5 piani dotati di verde e di spazi esterni. In questa zona i valori degli immobili possono arrivare anche a 5000-6000 € al mq. Si segnala che tra via dei Durantini e via dei Monti Tiburtini sono in corso dei lavori di nuova costruzione immesse sul mercato a prezzi medi di 6000-7000 € al mq. La zona è interessata da lavori che dovrebbero migliorarne la viabilità verso la nuova stazione Tiburtina.

Anche sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti fuori sede, giovani coppie oppure persone anziane che decidono di avvicinarsi ai figli.

La macroarea di Cassia-Torrevecchia ha registrato una contrazione dei prezzi del 2,8% nella seconda parte del 2011. Segnaliamo l’andamento del quartiere Maffi-Pineta-Sacchetti che ha avuto una contrazione dei valori più forte a causa di una generale diminuita disponibilità di spesa. Ad acquistare in zona sono quasi sempre famiglie e genitori di studenti presso la vicina Università Cattolica. La domanda si orienta verso bilocali di 220-240 mila € oppure trilocali da 290-330 mila €. Nella parte più vicina all’ Università Cattolica sono presenti alcuni immobili di tipo residenziale con condomini in cortina valutati intorno a 4000 € al mq. Le quotazioni salgono per le abitazioni degli anni ’50 posizionate verso la Pineta Sacchetti e che si valutano a prezzi medi di 4500-5000 € al mq. L’area intorno a via Verga, via Lombroso, via Livi è quella più popolare dove però si realizzano compravendite con potenziali acquirenti che non hanno un’elevata disponibilità di spesa. Valori medi  di 3500 € al mq. Soluzioni in edilizia Peep sono disponibili nella zona di Torresina, dove sono in corso anche degli interventi di nuova costruzione. Sul mercato degli affitti si registrano richieste da parte di studenti universitari e di coppie giovani che ancora non riescono ad accedere al mercato del credito. Per un bilocale si registrano valori medi di 750 € al mese.

In diminuzione del 2,6 % le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di San Giovanni-Roma Est dove tra i quartieri al ribasso si segnalano San Giovanni-Re di Roma e Tuscolana-Don Bosco. Le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di San Giovanni-Re di Roma hanno segnalato una contrazione perché c’è molta offerta sul mercato. A muoversi una buona parte di investitori che avevano capitali da investire oppure acquirenti con un basso ricorso al mutuo. Chi ha acquistato per investimento ha deciso di mettere a reddito l’abitazione dal momento che c’è una buona domanda di immobili in affitto da parte di giovani coppie, lavoratori fuori sede e studenti universitari. Per un bilocale il canone di affitto è di 1000 € al mese. Le tipologie che si sono maggiormente compravendute sono stati i monolocali (valori medi intorno a 230-260 mila €) e i bilocali (da 300 a 320 mila €). La zona si è sviluppata tra gli anni ’20 e gli anni ’30 ma ci sono anche tipologie costruite tra gli anni ’40 e gli anni ’50. Su via Appia Nuova si registrano quotazioni medie di 4500-4800 € al mq in particolare per le soluzioni abitative posizionate nei pressi della metropolitana. Nella zona che si sviluppa tra via Appia Nuova epiazza Tuscolo le quotazioni scendono a 4000 € al mq. Valori che possono salire per abitazioni posizionate in via Fregene e in via Lavinio dove si raggiungono 4800-5000 € al mq. Esiste un’area a ridosso delle mura (via Biancamano, via Carlo Felice e via Ludovico di Savoia) che si caratterizza per la presenza di soluzioni particolarmente signorili con quotazioni che possono andare anche oltre il milione di €. Coloro che hanno acquistato per investimento hanno preferito le strade interne non molto lontane dalla metropolitana (come via Rimini e via Cesena), dove per una soluzione in buono stato si registrano valori di 4400-4600 € al mq. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tuscolana–Don Bosco, in particolare nel periodo successivo all’estate durante il quale i potenziali acquirenti hanno mostrato una diminuita capacità di spesa. Si sono evidenziate difficoltà di accesso al credito da parte di coloro che non avevano sufficiente capitale iniziale da investire nell’immobile. Infatti parte delle compravendite realizzate nella zona non hanno previsto ricorso al credito. Tra coloro che hanno acquistato un immobile in questo periodo dell’anno ci sono stati genitori di studenti (non lontano c’è l’università di Tor Vergata e la metropolitana con cui facilmente si raggiunge l’Università La Sapienza) e famiglie residenti nella zona che hanno migliorato la qualità abitativa; si registrano anche casi di acquirenti che hanno deciso di vendere in zona per trasferirsi fuori Roma e potere così estinguere il mutuo. Le tipologie immobiliari più ricercate sono il bilocale ed il trilocale. Tra gli acquirenti anche investitori che hanno deciso di orientasi su trilocali. La zona presenta soprattutto un’offerta di abitazioni di tipo popolare con immobili ex Inps ed ex Inail costruiti prevalentemente negli anni ’60 (tra via Tuscolana e via Togliatti). Le quotazioni di queste tipologie oscillano intorno a 3500 € al mq. Punte di 3800-4200 € al mq si registrano per le abitazioni in edilizia civile che sorgono a ridosso della Tuscolana e di piazza Don Bosco. I potenziali acquirenti hanno preferito personalizzare l’immobile e di conseguenza le abitazioni da ristrutturare sono state quelle preferite.

Uno degli aspetti che influisce maggiormente sulla decisione di acquisto di un immobile è la vicinanza alla metropolitana. Sul mercato degli affitti si registra un aumento della domanda, alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, soprattutto giovani coppie. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 800 € al mese, per un trilocale 1000 € al mese. Da segnalare che, negli ultimi anni ,nella zona sono sorti numerosi box e posti auto che hanno contribuito alla contrazione dei valori di queste tipologie.

In diminuzione del 2,1 % i prezzi delle case nella macroarea di Villa Ada-Monte Sacro in seguito all’andamento   dei quartieri di Montesacro-Ionio  e  di Trieste-Villa Ada. Sono stabili i valori per le abitazioni di Castro Pretorio e di Villa Torlonia. Nel quartiere di Montesacro-Ionio hanno segnalato una contrazione dei valori. Si è registrato un incremento della domanda ad uso investimento che ha visto risparmiatori impiegare capitali di 200-300 mila € per acquistare monolocali e bilocali da mettere a reddito. Si avvertono difficoltà per coloro che devono effettuare il ricorso al credito. La zona dove si realizza il maggior numero di compravendite è quella popolare del Tufello (via Tonale e limitrofi) dove ci sono immobili costruiti negli anni ’40. Le quotazioni di una soluzione di 50-80 mq sono di circa 3200 € al mq. Negli ultimi tempi, soprattutto sui piccoli tagli,il quartiere sta subendo la concorrenza della limitrofa zona di Porta di Roma dove ci sono appartamenti di recente costruzione: un bilocale di 40 mq costa intorno a 240 mila €. Nella zona di viale Jonio – Montesacro si registra una buona domanda per i condomini degli anni ’50-’60 che, in buono stato di conservazione, hanno prezzi medi di 3000 € al mq. Non si avvertono ancora effetti sulla zona legati all’arrivo della metropolitana B1 che dovrebbe essere operativa agli inizi del 2013. A cercare in affitto sono soprattutto lavoratori fuori sede e coloro che non riescono ad accedere al mercato delle compravendite. Per un bilocale si spendono mediamente 700-800 € al mese. Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Nemorense-Villa Ada hanno segnalato un ribasso. Le tempistiche di vendita si sono allungate a causa della maggiore prudenza da parte dei potenziali acquirenti prima dell’acquisto e perché si sono riscontrate difficoltà nell’accesso al credito anche da parte di coloro che hanno chiesto interventi di mutuo non molto elevati. Nella zona si registrano prevalentemente acquisti di prima casa o di casa di sostituzione. Bassa la presenza di investitori anche se tra gli acquirenti si sono avuti più casi di genitori che hanno acquistato per i figli che studiano a Roma o perché restassero a vivere nella zona. Il taglio più richiesto è il trilocale di 110-120 mq e a seguire il bilocale. Le caratteristiche maggiormente apprezzate sono il la presenza del piano alto, la luminosità e il posizionamento in strade tranquille. La zona è sorta nei primi anni ’20 e molti immobili sono ex Ater. Alcuni di questi sono considerati comunque soluzioni di pregio dal momento che hanno dei giardini interni e alcuni anche degli affreschi e materiali di prestigio. Le quotazioni più elevate si toccano per le soluzioni posizionate in via Arbia (nel tratto più vicino a Villa Ada) dove si possono trovare delle soluzioni indipendenti e dei condomini degli anni ’60-’70 che in buone condizioni si scambiano a prezzi medi di 6500-7000 € al mq. Anche in piazza Verbano ci sono condomini d’epoca i cui appartamenti sono spesso da ristrutturare dal momento che sono abitati da persone anziane. Anche qui le quotazioni di un immobile in discreto stato si aggirano intorno a 6000-6500 € al mq. Da segnalare che le uniche nuove costruzioni presenti in zona sono state ricavate dal recupero di una vecchia scuola e che al momento sono in vendita a 8000 € al mq. Sul mercato degli affitti la domanda arriva da professionisti e studenti fuori sede. Per un bilocale si chiedono 1000-1100 € al mese. Negli ultimi tempi si registra un incremento di contratti stipulato con il canale concordato. Le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Castro Pretorio e Villa Torlonia sono rimaste invariate; le difficoltà principali si sono riscontrate sul versante dell’accesso al credito. L’allungamento del tempo per completare le pratiche di concessione del mutuo ha determinato un contestuale allungamento del tempo di conclusione delle compravendite. Si sono compravenduti soprattutto piccoli tagli, bilocali e trilocali, acquistati spesso d genitori per i figli che stanno ultimando gli studi oppure che hanno iniziato a lavorare a Roma. Per un bilocale si esprime una capacità di spesa media di 400 mila € mentre per un trilocale si parla di un budget medio intorno a 580 mila €.In questo periodo è più difficile vendere i tagli più grandi (quattro locali e cinque locali) dal momento che esiste un gap ancora importante tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. La zona che ha dimostrato un maggior dinamismo è stata quella che si sviluppa intorno a Porta Pia dove è stato più facile trovare tagli medio piccoli: la zona offre palazzi costruiti tra la fine del 1800 ed i primi anni del 1900, le tipologie abitative sono spesso da ristrutturare e per un buon usato si spendono intorno a 6500 € al mq. Decisamente più signorile l’offerta abitativa che interessa il quartiere Trieste dove è più facile trovare tagli medio-grandi e dove le quotazioni possono arrivare intorno a 7000 € al mq. In questa zona poi si registra una buona tenuta della domanda e dei canoni di locazione soprattutto su appartamenti di tipologia medio-signorile e dal taglio grande. Mercato completamente diverso nella zona di Castro Pretorio, dove molte compravendite hanno per oggetto strutture alberghiere oppure immobili da destinare ad attività di B&B. Le tempistiche di vendita si aggirano intorno a 2-3 mesi. Da segnalare che negli ultimi tempi si registra un aumento della domanda di nuda proprietà.

Contrazione dell’1,9% per le abitazioni che si trovano nella macroarea di Roma Sud e in particolare nel quartiere di San Paolo. Si registrano delle difficoltà per le abitazioni dal valore compreso tra i 380 e 430 mila €, fascia di spesa per la quale si chiede spesso un intervento di mutuo. Le difficoltà riscontrate sul mercato creditizio hanno comportato una minore disponibilità di spesa da parte degli acquirenti e un conseguente ribasso della domanda e dei prezzi. In genere sono i trilocali e i quadrilocali le tipologie più richieste in questa fascia. Più dinamico il mercato sulla fascia di prezzo compresa tra 250 e 300 mila €, dove si muovono investitori o acquirenti che hanno una buona disponibilità di spesa e che cercano l’immobile da mettere a reddito o  da destinare al figlio. In questa seconda parte del 2011 la tipologia immobiliare più compravenduta è stata il bilocale. Anche sulla fascia di immobili la cui spesasi aggira intorno ai 500 mila € non sembrano esserci particolari difficoltà. La zona ha il vantaggio di essere sede delle facoltà della Terza Università di Roma e di conseguenza questo attira l’interesse degli investitori ma anche di genitori di studenti universitari che prevalentemente dal Sud Italia si trasferiscono nella capitale a studiare. L’area compresa tra via Ostiense, via Leonardo da Vinci, via Chiabrera offre condomini costruiti nella seconda parte degli anni ’50 con edifici di 8-9 piani che si scambiano a prezzi medi di 4500 € al mq.T ra via Ostiense e via Marconi ci sono abitazioni popolari ex Iacp o Gescal le cui quotazioni scendono a 4000 € al mq. Valori di 5000 € al mq si raggiungono per le abitazioni degli anni ’60-’70 presenti in edifici costruiti in cortina e posizionati in vie più signorili tipo via T.Levi Civita, Via Casamari, Via Farfa, Via Ruzzante. Sul mercato delle locazioni si registra una buona dinamica con richieste soprattutto da parte di studenti universitari e di lavoratori fuori sede: la minore disponibilità di spesa e l’abbondante offerta di immobili in affitto ha contribuito a stabilizzare i canoni di locazione. Per un bilocale si chiedono mediamente 900 € al mese.

Infine la macroarea di Prati-Francia che chiude il secondo semestre del 2011 con un ribasso dei prezzi dello 0,6%. Si segnala un mercato stabile con alcune tipologie immobiliari in leggera ripresa nella zona di Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio. La motivazione è stata la compravendita di abitazioni di qualità ricercate da un target di acquirenti con budget medio-alto. In questo periodo dell’anno si sono preferite le abitazioni usate ma in buono stato oppure quelle ristrutturate. Ad acquistare sono stati genitori di studenti universitari (in zona c’è la Lumsa) e famiglie al primo acquisto o alla ricerca di una casa migliorativa. Le tipologie immobiliari più richieste sono il bilocale ed il trilocale. A vendere sono spesso eredi. Tra le zone più commerciali si segnalano via Candia e le traverse dove una tipologia dei primi anni del1900 in buono stato costa mediamente 5500 € al mq. Sempre in questa zona si registra la ricerca di abitazioni da destinare a B&B. Le quotazioni più elevate si segnalano per le abitazioni posizionate in piazza Risorgimento e nel tratto che si avvicina al Lungotevere dove si possono toccare picchi di 9-10 mila € al mq. Valori simili anche in piazza dei Quiriti e via dei Gracchi. Su via delle Milizie e viale Giulio Cesare i prezzi scendono a 6000-6500 € al mq. Sempre apprezzate le case in via Cola di Rienzo dove si raggiungono valori medi per un buon usato di 8000 € al mq e quelle posizionate in Borgo Pio, zona pedonale a ridosso della Basilica di San Pietro,dove ci sono soluzioni del XVII secolo che, in buone condizioni,hanno valori medi di 8000-9000 € al mq. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda, alimentata da studenti e lavoratori trasfertisti dal momento che la zona si presenta servita da più fermate della metropolitana e che non lontano c’è il tribunale.

 

Domanda

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Gennaio 2012

7,9%

41,7%

34,6%

12,6%

3,2%

Luglio 2011

8,2%

41,0%

35,5%

12,0%

3,3%

 

L’analisi della domanda rileva un aumento della concentrazione della domanda di bilocali (+0,7%) e di quattro locali (+0,6%). In diminuzione la concentrazione della domanda di trilocali, monolocali e cinque locali.

Offerta

Monolocali

2 locali

3 locali

4 locali

5 locali

Gennaio 2012

5,4%

25,9%

38,0%

20,2%

10,5%

Luglio 2011

7,2%

27,4%

37,1%

18,2%

10,1%

 

Dal lato dell’offerta  si registra una diminuzione della concentrazione su monolocali, bilocali. In aumento la percentuale di offerta su tutte le altre tipologie.

            Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

www.tecnocasa.com


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