Turistico mare Nord Estate 2012

24/lug/2012 15.27.39 BIZCOMIT.IT Contatta l'autore

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Nel secondo semestre del 2011 il mercato immobiliare della casa al mare ha segnato una diminuzione dei valori del 2,9%. Si attesta un rallentamento delle compravendite dovuto ad una maggiore riflessione da parte dei potenziali acquirenti, il cui budget mediamente non supera  300 mila €. Si registrano alcune preoccupazioni per l’introduzione dell’Imu tra i proprietari di più immobili e tra coloro che non hanno la possibilità di sfruttare l’abitazione per lunghi periodi.

 

Le tipologie abitative più richieste, in particolare dagli italiani, sono il bilocale ed il trilocale di piccola dimensione, posizionati preferibilmente a pochi passi dalla spiaggia oppure in zone ben servite, dotate di spazio esterno vivibile e con vista mare. Quando le possibilità economiche lo consentono si sceglie il fronte mare ovviamente più costoso rispetto alle soluzioni situate in altri punti della località marittima, data anche bassa offerta abitativa. Si tendono a preferire le regioni più vicine al luogo di residenza, al fine di poter utilizzare l’immobile non solo durante il periodo estivo ma anche in inverno e durante i week end. Gli acquirenti stranieri prediligono invece le soluzioni indipendenti, meglio se posizionate in zone tranquille, a volte anche più distanti dal mare ma con vista panoramica. Tra coloro che acquistano nelle località di mare italiane si segnalano russi, tedeschi, inglesi ed olandesi.

 

Nell’Italia del nord tengono bene le province dell’Emilia Romagna (-1,7%), in particolare Cervia e Milano Marittima. A Cervia è sempre apprezzata la zona mare Pineta che ha un’offerta abitativa più signorile. In calo i valori delle zone dell’entroterra. Un lieve ribasso dei valori ha interessato le località più interne di Riccione.Tengono il valore le soluzioni posizionate su viale Ceccarini. Si segnala poi la continuazione dei lavori di riqualificazione del tratto compreso tra Gatteo Mare e Cesenatico dove sorgeranno strutture alberghiere e sportive.

Anche in Liguria si registra una contrazione dell’ 1,8%, tra le sue province Imperia è quella che ha ottenuto il migliore risultato con un ribasso dei valori dell’1%. Ad Arma di Taggia, Bordighera e Ventimiglia dove la maggior domanda interessa acquirenti di regioni limitrofe, si registrano anche delle richieste da parte di inglesi, tedeschi ed olandesi interessati per lo più a rustici da ristrutturare.

Stabili anche i valori di Lignano Sabbiadoro in Friuli Venezia Giulia.

 

LIGURIA

GENOVA PROVINCIA

Sul mercato della casa vacanza di Sestri Levante si registra una diminuzione dei prezzi (-6,3%) ma una domanda costante nel tempo. Nei primi mesi del 2012 la domanda di casa vacanza è in leggera ripresa dopo un periodo di incertezza. In generale i potenziali acquirenti sono più riflessivi.

Questi ultimi orientati principalmente verso i trilocali e i bilocali, dotati possibilmente di posto auto e si spazio esterno hanno espresso una disponibilità di spesa compresa tra 220 e 300 mila €.

La diminuzione dei valori ha interessato in particolare le abitazioni dalla metratura più grande. Nella località ligure acquistano famiglie provenienti dalla stessa regione. Alcuni risiedono anche in Lombardia e altri in Emilia Romagna. Le abitazioni posizionate tra la spiaggia e la ferrovia che attraversa la città sono quelle più ricercate: sono soluzioni situate su viale delle Rimembranze, viale Vittorio Veneto e lungomare Descalzo. L’offerta abitativa spazia dagli appartamenti costruiti tra gli anni ’40 e gli anni ’50 situati in piccoli condomini alle case dei pescatori  e alle ville singole in stile liberty.

Le abitazioni situate sul lungomare in buono stato costano 9000 – 10000 € al mq . Nelle strade interne, più distanti dal mare, i valori scendono a 5000 € al mq con punte di 6000 € al mq. Nella zona oltre la ferrovia i valori si portano a 4000 € al mq ma sono molto poche le compravendite di seconda casa in quest’area della città.

A Riva Trigoso, zona turistica sul mare si trovano sia vecchie case di pescatori sia soluzioni degli anni ’70-’80. Le abitazioni in prima fila fronte mare arrivano fino a 6000 € al mq. In seconda fila le quotazioni scendono a 3000-4000 € al mq a seconda della distanza dal mare. Sono in corso degli interventi di nuova costruzione in edilizia cooperativa. Pila sorge in posizione più periferica e di conseguenza i valori sono più contenuti consentendo così l’acquisto a coloro che non hanno un budget elevato e per i quali non è molto rilevante la distanza dal mare (la zona infatti dista un paio di chilometri). La maggior parte degli immobili sono stati costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Le quotazioni dell’usato oscillano da 2800 a 3500 € al mq.

Il mercato delle locazioni estive registra richieste di appartamenti con vista mare e dotati di balcone. I periodi più richiesti sono luglio ed agosto anche se si notano sempre più richieste per il mese di agosto. In aumento la domanda di casa vacanza da condividere tra famiglie di parenti per poter risparmiare. Infatti si cercano tagli grandi di almeno 6 posti letto.

Continuano i lavori nell’ex area Fit dove le nuove costruzioni costano 6000 € al mq. Oltre a nuove soluzioni residenziali si tanno costruendo complessi di tipo commerciale.

Nel secondo semestre del 2011 le quotazioni delle abitazioni a Lavagna sono rimaste stabili. La ricerca della seconda casa interessa potenziali acquirenti che risiedono in Lombardia, Emilia Romagna e Piemonte  che desiderano bilocali e trilocali sui cui investire cifre medie di 200-250 mila €. Si prediligono gli appartamenti con vista mare ma la presenza della ferrovia che scorre parallelamente alla costa non sempre rende possibile questo.

Le zone più richieste sono quelle del centro (via Matteotti, via Risorgimento, prima parte di corso Genova ) dove ci sono condomini costruiti tra la fine degli anni ’60 e gli inizi degli anni ’70 che, in buono stato hanno valori medi di 4000  al mq. Non lontano su via Previati ci sono condomini che agli ultimi piani consentono di godere della vista mare, difficile da trovare ai piani bassi che hanno lo svantaggio di affacciare sulla ferrovia. Incontrano il favore degli acquirenti anche le abitazioni situate in via Sivori, via Mazzini e nel centro storico; in particolare quelle ubicate all’interno del Parco del Tigullio un complesso di abitazioni residenziali degli anni ’80 dove un buon usato arriva a 5000 € al mq. Nella zona collinare della cittadina ligure si possono trovare, immerse nel verde, delle soluzioni a schiera o indipendenti con vista mare. Per una tipologia di 100-120 mq indipendente con vista mare e giardino si chiedono valori medi di 700 mila € . Non ci sono molti interventi in corso in questo momento a Lavagna a parte il recupero della Colonia Cogne e dell’ex albergo Astoria

Una lieve contrazione delle quotazioni si registra a Rapallo nella prima parte del 2012. Il numero delle richieste è in diminuzione, spesso gli acquirenti temporeggiano nell’intento di cogliere le opportunità migliori che il mercato attuale può offrire. Ad acquistare case vacanza negli ultimi mesi sono stati prevalentemente turisti lombardi, mentre sono in calo le richieste in arrivo dal Piemonte. In genere a cercare seconde case sono famiglie o coppie, spesso di mezza età, che utilizzano l’abitazione anche nei periodi invernali. La tipologia più richiesta è il bilocale non distante dal mare e dal valore medio di 150 mila €. Quasi sempre le compravendite vengono effettuate senza l’ausilio di un mutuo.  Tra le zone maggiormente richieste dai turisti da segnalare la parte del lungomare che si sviluppa in direzione di Zoagli, la zona del Castello di Rapallo e la zona Parco Casale. Si tratta di aree adiacenti al mare e caratterizzate da soluzioni costruite in genere tra gli anni ’50 e gli anni ’70. Si registra anche qualche richiesta da parte di amatori nell’area del Centro storico di Rapallo, dove le quotazioni per soluzioni in buone condizioni, e sprovviste di ascensore, sono comprese tra 3500 e 4000  € al mq. I prezzi salgono notevolmente per le tipologie fronte mare che possono costare anche 6000 € al mq, per quanto riguarda la seconda fila i valori oscillano tra 4000 e 5000 € al mq, mentre in zona Parco Casale un buon usato si acquista con una spesa media di 3000 € al mq.   Nell’area orientale di Rapallo che sviluppa a ridosso di Corso Goffredo Mameli continua il calo dei prezzi delle abitazioni. Per quanto riguarda il mercato delle seconde case, gli acquirenti sono esclusivamente italiani, per la maggior parte provenienti dall’Italia centro-settentrionale: costoro ricercano soluzioni di piccolo taglio (mediamente 50 mq), possibilmente dotate di balcone, su cui impiegare cifre che si attestano intorno a 150 mila €. Nell’area di via Mameli sono presenti esclusivamente palazzi degli anni ’60, che ospitano prevalentemente appartamenti di taglio medio-grande, valutati mediamente tra 2600 e 2800 € al mq. Per un appartamento dotato di vista mare il prezzo è leggermente più elevato. Poiché la zona è già satura, non si segnalano interventi urbanistici o architettonici.

 

IMPERIA PROVINCIA

Nel secondo semestre del 2011 si registra una diminuzione media dell’1% delle quotazione degli immobili della provincia di Imperia.

Ad Arma di Taggia non si sono registrate variazioni nei prezzi delle abitazioni; tuttavia, si segnalano due tendenze contrapposte. Il mercato delle seconde case non ha risentito della crisi economica, poiché tali soluzioni sono richieste soprattutto da chi ha già una buona disponibilità economica.. Il mercato della zona è alimentato prevalentemente da turisti, in gran parte provenienti da Cuneo, Milano e Torino, in misura minore inglesi, tedeschi e olandesi. I turisti italiani prediligono bilocali e trilocali fronte mare: durante l’inverno si osserva una forte presenza di anziani, già possessori di diverse abitazioni in zona, nei mesi estivi si registra una maggiore presenza di famiglie. I turisti stranieri prediligono la zona di Pompeiana, più interna e tranquilla. In particolare i turisti tedeschi cercano soprattutto rustici da ristrutturare, possibilmente con terrazzo e vista mare. Si segnala, inoltre, la presenza di investitori alla ricerca di bilocali e trilocali da concedere in locazione a circa 600-650 € al mese. Una delle zone più richieste è quella fronte mare, in cui sono presenti numerose abitazioni degli anni ’70 dal valore di 6500 € al mq. In generale, si osserva una notevole variabilità dei prezzi: per un bilocale vicino al mare si arriva a spendere tra 200 mila € e un milione di €. Apprezzata anche la zona di Pompeiana, dove per un buon usato i prezzi oscillano tra 100 e 120 mila €.

Poiché l’area è già satura, non si segnalano interventi architettonici o urbanistici, ad eccezione di piccoli interventi di ristrutturazione. Allontanandosi dal centro, invece, lo spazio a disposizione aumenta, infatti vi sono nuove costruzioni residenziali in corso d’opera. Lo spostamento della linea ferroviaria e la costruzione della nuova pista ciclabile hanno portato un forte incremento del numero di turisti, nonché un aumento del valore degli immobili situati in tale area.

Il mercato nella zona di Bordighera ha registrato un mercato dinamico con un aumento delle tempistiche medie di vendita, che variano da6 a 12 mesi. Questa tendenza può essere spiegata dal fatto che i proprietari di appartamenti  che hanno una buona disponibilità economica, sono restii a vendere a prezzi inferiori a quelli di acquisto. La bassa richiesta di prime case è tendenzialmente concentrata nella zona immediatamente superiore alla via Romana. Al di sotto di tale area, nella zona tra la chiesa di Sant’Ampelio e l’Ospedale, è elevata la richiesta di seconde case (la maggior parte di queste costruite negli anni ’60-’70) da parte di turisti provenienti dal Piemonte e dal sud della Lombardia. Viene richiesto soprattutto il taglio medio-piccolo: non si riscontra una forte domanda di monolocali, il bilocale in buono stato viene venduto al prezzo di 180-200 mila €, mentre per un trilocale si spendono circa 240-280 mila €. I turisti stranieri, inglesi e tedeschi, affiancati dalla presenza crescente di turisti russi, cercano la soluzione particolare e di prestigio, il rustico da ristrutturare dotato di ampio spazio esterno quotato circa 60-80 mila €, oppure la soluzione indipendente con vista mare. Per un bilocale nei comuni dell’entroterra si spendono circa 70-90 mila €. Da segnalare anche la zona limitrofa di Vallecrosia, in cui un bilocale in buono stato è valutato intorno a 150-160 mila €. La zona più richiesta è quella fronte mare, dove un buon usato può arrivare anche a 280 mila €, ma si segnala anche la zona del centro, dotata di numerosi servizi. La zona “inglese”, situata alle spalle della via Romana, è quella più caratteristica e affascinante: i numerosi alberghi sorti dopo la prima guerra mondiale sono stati riconvertiti in appartamenti di prestigio dalle alte quotazioni. Si segnala la presenza di investitori, prevalentemente residenti nelle zone limitrofe (ma vi sono anche diversi milanesi e piemontesi), che mettono a reddito bilocali da quattro posti letto da concedere in locazione. Da segnalare il completamento del collegamento tra Bordighera e Vallecrosia, le cui ampie spiagge attirano numerosi turisti. Il nuovo Piano Regolatore del Comune di Vallecrosia permetterà l’ampliamento urbanistico della zona: sono già in progetto diverse costruzioni, al momento solo sulla carta.

Si mantengono stabili le quotazioni immobiliari a Diano Marina. Vivace il mercato delle seconde case che nel secondo semestre dell’anno ha evidenziato un aumento del numero di richieste da parte di acquirenti che hanno deciso di disinvestire dai mercati finanziari e di investire nel mercato immobiliare, alcuni pur possedendo già una seconda casa. Ad acquistare la casa vacanza sono prevalentemente famiglie in arrivo da Torino e Milano, ma si segnala una buona richiesta da parte di turisti pavesi, alessandrini e cuneesi. Le richieste si focalizzano su bilocali e trilocali dal valore non inferiore a 200 mila €; per soluzioni situate fronte mare il costo può salire anche di 50-100 mila €. In aumento la richiesta di soluzioni con giardino. Da segnalare una buona domanda da parte di turisti tedeschi ed in parte minore inglesi e olandesi, che cercano case indipendenti e cascine situate nell’entroterra, in particolare nella zona collinare e panoramica dei comuni di Diano Arentino e Diano Castello. Le abitazioni sono utilizzate durante i week end e nelle vacanze estive, oppure sono date in affitto in alcuni periodi dell’anno. Sempre molto apprezzata l’area centrale di Diano Marina, caratterizzata da un nucleo storico con abitazioni dei primi anni del ‘900 e da un’area circostante composta da soluzioni degli anni ’60 e ’70. Un appartamento da 60 mq in buone condizioni ha un valore di 6000 € al mq. Numerose le richieste anche per la zona compresa tra la linea ferroviaria e la zona delle Quattro Strade, area verde, pianeggiante e commerciale, dove per l’acquisto di una soluzione degli anni ’60-’70 in buono stato si spendono tra 4000 e 5000 € al mq. Zona Sant’Anna si sviluppa a ponente in direzione di Imperia: l’usato ha un valore di 5000 € al mq, mentre soluzioni ristrutturate (alberghi trasformati in abitazioni di circa 40 mq) si acquistano con una spesa di 6000 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano in zona Paradiso, in direzione Levante, con valori compresi tra 4000 e 5000 € al mq. Da segnalare che in zona Aurelia, nei pressi del mare, si possono comprare soluzioni di nuova costruzione ricavate da vecchi alberghi a circa 6000 € al mq. Ad un chilometro dal mare, in via Diano Castello si trovano bilocali di nuova costruzione dotati di piscina, valutati 5000 € al mq. Nuove soluzioni sono presenti anche in zona Quattro Strade a 5000-6000 € al mq. In aumento sono anche le richieste per la “nuda proprietà”: poiché si tratta di un acquisto effettuato puramente per scopo di investimento, non è importante la tipologia dell’abitazione, ma il suo prezzo (massimo 250 mila €). Proseguono i lavori per lo spostamento della linea ferroviaria verso l’interno; al suo posto è prevista la realizzazione di una nuova pista ciclabile.

I prezzi della zona di Ospedaletti sono diminuiti mediamente del 3,4% Il decremento maggiore è stato osservato nella parte periferica del comune, in quanto la tendenza generale è quella di stare più vicini al mare e ai servizi: la parte periferica, più collinare, non offre tali opportunità. Il numero di compravendite è lievemente aumentato e, parallelamente, anche il tempo medio di compravendita per soluzioni proposte a prezzo di mercato attualmente non supera i 4 mesi circa. Ad alimentare il mercato delle compravendite sono gli acquirenti di seconde case, in particolare piemontesi (Cuneo e Torino) e lombardi (Milano), i quali ricercano soluzioni di taglio medio a ridosso del mare o nella zona collinare immediatamente limitrofa, dal valore di circa 3800 € al mq. Vi è una piccola presenza di turisti stranieri che ricercano soluzioni dotate di ampi spazi esterni e con vista mare. La tendenza generale è quella di ricercare un alloggio in posizione centrale, in una zona pianeggiante in cui servizi come spiagge e negozi siano facilmente accessibili.

Importante è anche la presenza di investitori, specialmente di residenti nelle zone limitrofe o del basso Piemonte, che acquistano a scopo di rivendita. Più limitato è il mercato delle locazioni: il canone annuale di locazione di un buon usato si attesta a circa 300-400 € al mese per un bilocale, per salire a circa 450-500 € al mese per un trilocale. Una delle zone maggiormente richieste è la parte bassa del paese, tra Corso Regina Margherita e via XX Settembre: nel Borgo Antico, composto prevalentemente da case storiche posizionate in prima fila sul mare, spesso mancano dei servizi principali (come l’ascensore) o quelli maggiormente apprezzati (come il terrazzo) ma, grazie alla sua posizione strategica fronte mare e al fascino storico, un bilocale in buono stato di conservazione viene valutato circa 5000 € al mq. La zona collinare di Coldirodi, alle porte della rinomata Sanremo e distante circa tre chilometri da Ospedaletti, è discretamente richiesta ma ha registrato una diminuzione del numero di transazioni: per un bilocale buon usato si possono spendere circa 2000 € al mq. I lavori di costruzione del nuovo porto turistico nella Marina di Baiaverde sono fermi; allo stesso modo, i lavori di collegamento di Ospedaletti con Sanremo tramite la nuova pista ciclabile hanno subito una battuta di arresto. Nonostante ciò, si segnalano diverse richieste per abitazioni in quest’area.

Nessuna variazione nei prezzi delle abitazioni a San Bartolomeo al Mare, pressoché costanti da 2-3 anni. Al contrario, è stata registrata una diminuzione delle compravendite, e un aumento delle tempistiche medie di vendita, che ora variano da 3 a 6 mesi. Le cause di tale andamento vanno ricercate in un crescente timore da parte degli acquirenti di intaccare parte dei propri capitali. L’intero mercato è alimentato dagli acquirenti di seconde case, provenienti da Piemonte (Cuneo e Torino) e Lombardia (Milano). Il bilocale è la tipologia più richiesta: una soluzione fronte mare di 40 mq in buono stato di conservazione è valutata tra 330 e 350 mila €, mentre nella zona centrale il prezzo per la stessa tipologia scende fino a 230-250 mila €. Si osserva una discreta domanda di trilocali, valutati intorno a 4500-5000 € al mq. La maggior parte delle abitazioni sono palazzine antiche, già ristrutturate, recuperate o frazionate, o costruite tra gli anni ’60 e ‘80. Vi sono poche soluzioni recenti, che spesso rimangono invendute. La zona più apprezzata è quella fronte mare, in cui ci sono diversi servizi e da cui si raggiunge comodamente il mare: una soluzione di 50-55 mq ben tenuta e con una buona esposizione a sud-est viene valutata 350-400 mila €, se non ristrutturata. A un chilometro dal mare si entra nella parte collinare, in cui la domanda si concentra su bilocali valutati 4500-5000 € al mq, dotati di ampi spazi esterni (giardino e terrazzo), considerati essenziali, e da cui si possa godere di una buona vista mare. Molto influente è la posizione dell’immobile rispetto alla via Aurelia: al di sotto della SS1, un bilocale situato vicino al mare e lontano dalla ferrovia costa circa 250 mila €; al di sopra si possono spendere circa 20-30 mila € in meno. I lavori per lo spostamento della ferrovia procedono lentamente: si prevede la loro ultimazione entro 3 anni. Nella fascia compresa tra il centro e la periferia interna del Paese, si segnala la presenza di lavori di riqualificazione di alberghi, alcuni dei quali cambieranno destinazione d’uso.

A San Lorenzo al Mare si registra un rallentamento nella richiesta di seconde case. Si segnalano compravendite di immobili da parte di acquirenti che disinvestono dai mercati finanziari. Sono preferite le locazioni estive a quelle annuali: un bilocale con 4 posti letto si affitta a 400 € a settimana nel mese di Luglio, mentre ad Agosto il canone di locazione aumenta a circa 500-700 € a settimana. Si evidenzia la tendenza ad affittare gli appartamenti settimanalmente (soprattutto nelle settimane centrali di Agosto), se l’immobile è situato vicino al mare; qualora esso sia ubicato lontano dal mare, si registrano locazioni anche mensili. I turisti stranieri, in particolare svedesi, norvegesi e danesi, poiché hanno buona disponibilità economica, acquistano nell’entroterra rustici caratteristici in pietra, con soffitti a volta, da 4-6 posti letto con giardinetto e terrazzo; attualmente si registrano immobili messi in vendita o in locazione da parte di turisti tedeschi. I turisti italiani, prevalentemente coppie di mezza età provenienti dalla periferia di Torino e dalle zone di Alba, Asti e Pavia, cercano bilocali nelle zone tranquille con molto verde, vicino alla spiaggia e alla nuova pista ciclabile che ultimamente ha attirato numerosi turisti. Gli acquirenti provenienti da Milano sono in calo. Non si registrano aumenti nei prezzi: per un bilocale vista mare in buone condizioni, realizzato nella prima metà degli anni ’70 e dotato di terrazzo, si spendono circa 4000 € al mq. Soluzioni molto apprezzate si trovano nella zona del nuovo porto turistico che, grazie ad interventi residenziali, presenta tipologie di prestigio. Per un appartamento di 70-100 mq fronte mare in centro si spendono cifre intorno a 3500 € al mq. La zona del centro storico presenta abitazioni costruite nel ‘500 e ‘600 (3500 € al mq buon usato), intorno si sviluppa un’area ricostruita negli anni ’60: per tali soluzioni, le cifre si attestano intorno a 4500-5000 € al mq (monolocali e bilocali). Nelle zone limitrofe si segnalano il Borgo Lingueglietta (nel Comune di Cipressa, in collina a pochi chilometri dal mare), molto apprezzato soprattutto da stranieri, e i comuni di Santo Stefano al Mare e Riva Ligure. L’imminente approvazione del piano regolatore nel limitrofo comune di Costarainera permetterà interventi di tipo turistico-residenziale.

Il mercato immobiliare di Sanremo ha registrato un assestamento generale, sia nei prezzi delle abitazioni, che hanno subito lievi variazioni al ribasso (mediamente pari all’1,6%), sia nel numero e nelle tempistiche di compravendita. La causa di tale andamento va ricercata in una maggiore attenzione e richiesta di informazioni da parte degli acquirenti per l’appartamento da visionare, nonché nella difficoltà di accesso al credito che ha reso più difficile acquistare casa tramite mutuo. Il mercato delle compravendite è equamente ripartito tra prime e seconde case: si osserva una preferenza generale verso soluzioni luminose, dotate di spazio esterno (terrazzo o balcone), vicine al mare e munite di posto auto (un box singolo costa circa 50-60 mila €). Il mercato delle seconde case è alimentato quasi interamente da turisti lombardi (Milano) e piemontesi (Torino e in misura maggiore dalla provincia Cuneo), alla ricerca di soluzioni vista mare e con buona esposizione al sole. Un appartamento di circa 50 mq in buono stato viene venduto a 160-170 mila €. L’esigua presenza di turisti stranieri è composta soprattutto da russi alla ricerca di soluzioni di taglio medio-grande. Attivo è il mercato delle locazioni: il canone annuale per una soluzione di quattro posti letto in centro si attesta intorno a 500-550 € al mese. Nella zona del Casinò si osserva una preferenza generale da parte dei proprietari verso locazioni di breve durata, in previsione di una rivendita immediata e per rientrare delle spese fiscali a cui vanno incontro: il canone annuale di locazione per un buon usato varia tra 400 e 650 € al mese a seconda della zona, mentre nei mesi estivi la stessa tipologia di abitazione può essere concessa a 800-1000€ al mese. Fra le zone più richieste vi è l’area centro-mare, che da Corso Matteotti e Corso Garibaldi scende verso il mare. Corso Matteotti, rinomata via dello shopping della “Città dei Fiori”, ha subito lavori per la sua totale pedonalizzazione (in fase di completamento): nelle palazzine signorili costruite tra gli anni ’60 e ’70 per un bilocale di circa 50 mq in buono stato si possono spendere circa 200 mila €. In generale, i prezzi delle abitazioni possono subire variazioni nell’ordine di 30-50 mila € a seconda dell’altezza, della vista mare, della luminosità e della presenza del terrazzo, sempre molto richiesto, ma la cui offerta è scarsa. Nell’area orientale di San Martino, valorizzata dalla presenza di due parchi botanici e dalla nuova stazione ferroviaria, si possono trovare bilocali costruiti negli anni ’60-’70 a prezzi inferiori di circa 30 mila € rispetto all’area centrale. Nella zona occidentale a ridosso del torrente Foce, caratterizzata da spiagge ampie e sabbiose, si possono trovare alloggi in palazzine signorili costruite negli anni ’70 ad un prezzo di circa 4000 € al mq. La zona del Casinò è composta da abitazioni storiche e prestigiose sorte negli anni ’50-‘60, affiancate da soluzioni economiche ricavate da vecchi alberghi in disuso: per un appartamento di prestigio si possono spendere circa 4000 € al mq, mentre una soluzione economica costa circa 2500-3000 € al mq. Coloro i quali hanno una minore disponibilità economica si spostano verso l’interno, nella zona del Borgo, in cui si trovano soluzioni anche di buona fattura: un buon usato può essere acquistato a circa 1900 € al mq. Nelle frazioni collinari di San Bartolomeo e San Giacomo si possono trovare ville indipendenti costruite negli anni ’90: una soluzione di circa 100 mq è valutata intorno a 500 mila €.

Poiché già satura, nell’area non si osservano interventi di costruzione di box, ad eccezione di quelli in corso d’opera per condomini o ricavati sotto vecchi alberghi. Il recupero dell’area della vecchia linea ferroviaria ha concesso molto spazio, facilitando il parcheggio, in prossimità delle spiagge.

Il mercato di Santo Stefano al Mare non ha subito variazioni di rilievo: i prezzi delle abitazioni, il numero e i tempi medi (circa 6-8 mesi) di compravendite si sono mantenuti costanti. La recente crisi economica non sembra aver influenzato il mercato. Si vendono esclusivamente case vacanze, unicamente a turisti italiani, per la maggior parte provenienti da Cuneo (in crescita nell’ultima parte dell’anno), Torino e Milano. Costoro cercano soprattutto bilocali: un buon usato in prima linea sul mare viene venduto in circa 2 mesi ed è valutato intorno a 10 mila € al mq, la stessa tipologia nella zona centrale del paese costa circa 6500 € al mq, mentre verso l’interno (a circa 700-800 metri dal mare) si spendono tra 4000 e 5000 € al mq. Si segnala la presenza di investitori, che mettono a reddito soprattutto bilocali da concedere in locazione: il canone annuale si aggira intorno a 450-500 € al mese. La zona più richiesta è quella fronte mare: per un bilocale in buono stato, in palazzine costruite negli anni ’70-’80, si spendono circa 400 mila €. Verso l’interno del paese, un bilocale in buono stato con vista mare è valutato circa 200-280 mila €. Nel comune di Riva Ligure si possono trovare costruzioni recentissime (degli anni 2000), mentre un bilocale già ristrutturato può costare circa 6000 € al mq. Poco distante da Santo Stefano al Mare si trova il comune di Terzorio, in cui una soluzione di 70 mq parzialmente ristrutturata viene valutata intorno a 155 mila €. La via Aurelia funge da spartiacque: le soluzioni al di sotto costano più che quelle presenti al di sopra della SS1. Da segnalare che chi cerca una soluzione in zona collinare da cui godere della vista mare si sposta nei vicini comuni di Cipressa e Costarainera. A Riva Ligure, tra la via Aurelia e la nuova pista ciclabile, sono sorti alloggi da cui raggiungere comodamente il mare (pur senza possedere la vista mare): un bilocale di 40 mq viene venduto ad un prezzo compreso tra 230 e 300 mila €, mentre i trilocali, soluzioni molto ricercate ma di cui vi è poca offerta, sono valutati tra 310 e 390 mila €. Non si segnalano interventi urbanistici o architettonici di rilievo. Il nuovo porto, presso Marina di Santo Stefano al Mare, ospita costruzioni che in parte sono già state terminate (un bilocale da 40-55 mq è valutato 8-10 mila € al mq) o che verranno terminate entro la fine dell’anno: in questa zona sono molto attivi gli investitori possessori di barca.

A Ventimiglia è stata rilevata una diminuzione dei prezzi del 2,3%, concentrata nell’area centrale della città. Le cause vanno ricercate in una minore disponibilità economica da parte degli acquirenti (il budget medio si è ridotto da 250-300 mila € a circa 150-200 mila €) e in una maggiore difficoltà di accesso al credito, che rende difficoltoso ottenere il mutuo. Si osserva la tendenza generale a ponderare maggiormente le proprie scelte, con conseguente aumento delle tempistiche medie di vendita, ora comprese tra 5 e 7 mesi, fino ad arrivare a 12 mesi per soluzioni particolarmente di prestigio e onerose. Nella zona centrale si osserva una richiesta consistente di prime case, prevalentemente di piccolo taglio, possibilmente fronte mare e dotate di terrazzo: un monolocale è valutato circa 1800 € al mq, un bilocale circa 3000 € al mq, mentre la soluzione fronte mare con terrazzo costa circa 4000 € al mq. Le recenti incertezze in materia tributaria, hanno reso incerti gli investitori. Ora sono in ripresa e concedono in locazione alloggi a circa 500-600 € al mese, è stata dapprima altalenante, ora si registra una lieve ripresa. Il mercato delle case vacanze, concentrato quasi interamente in zona Latte, è composto in gran parte da turisti piemontesi, ma si registra anche la presenza di olandesi, tedeschi, francesi e inglesi. Il taglio più richiesto è il bilocale vicino al mare: una soluzione di qualità, in buono stato, ristrutturata e situata in una zona tranquilla e poco rumorosa è valutata tra 2500 e 3500 € al mq nella zona Latte, circa 90-100 mila € nell’area centrale (quasi la metà rispetto allo stesso taglio che si può trovare nelle limitrofe aree francesi). Coloro i quali possiedono una minore disponibilità economica si spostano verso il centro storico di Ventimiglia-Latte, in cui un bilocale di 40-50 mq costa tra 100 e 110 mila €, mentre chi ha una maggiore disponibilità economica si muove nella vicina zona di Mortola, in cui si possono spendere cifre anche superiori a 180 mila €. I turisti stranieri si concentrano prevalentemente nell’entroterra collinare, dove acquistano soluzioni con ampi spazi esterni. Si registrano richieste per rustici da ristrutturare (a partire da 10-20 mila € per arrivare a 80-90 mila €) e soluzioni indipendenti, per le quali si possono spendere 350-400 mila €, fino ad arrivare al milione € per ville molto grandi con piscina. Sul mercato sono attivi anche gli investitori, soprattutto piemontesi, alla ricerca di bilocali e trilocali da concedere in locazione. La zona più apprezzata è quella fronte mare: un buon usato viene valutato circa 3000-4000 € al mq, ma tale valutazione può subire variazioni nell’ordine del 20-30% in base allo stato delle palazzine (la maggior parte costruite negli anni ’60-’70). Coloro i quali hanno minore disponibilità economica si spostano a circa 500-600 metri dal mare, dove i prezzi per un buon usato variano da un minimo di 1200 € al mq ad un massimo di 2200 € al mq. Nell’area Latte si segnala il centro storico, composto da piccole abitazioni costruite 300-400 anni fa, alcune delle quali già ristrutturate: una soluzione ristrutturata si scambia mediamente a 2000 € al mq o circa 1500 € al mq se ancora da ristrutturare. Apprezzata è la zona del borgo medioevale, in cui sono presenti alloggi storici di 500-600 anni, valutati tra 1500 e 2500 € al mq se in buono stato. Nell’entroterra, che si estende fino a 10 chilometri dal mare, si trovano piccole palazzine con alloggi accorpati o frazionati: un bilocale in buono stato costa circa 2000-3000 € al mq. Non si segnalano particolari interventi urbanistici o architettonici: i lavori di riqualificazione delle facciate degli immobili nel centro storico e di rifacimento del porto sono fermi a causa del commissariamento del Comune e del nuovo piano regolatore che non prevede più aree edificabili ma solo aree di completamento. Gli unici interventi sono localizzati nella zona Latte: tuttavia, le compravendite sono difficoltose a causa della difficoltà di vendere su carta e per la vicina presenza dell’autostrada.

 

 

 

SAVONA PROVINCIA

Ad Albenga nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni sono rimaste invariate. La domanda di seconda casa vede una prevalenza di richieste per monolocali e per bilocali. Si chiede prevalentemente una posizione da cui raggiungere facilmente il mare e le zone più servite. Apprezzata la

presenza di riscaldamento autonomo, di un terrazzo e di una buona esposizione. La tipologia più ambita è il bilocale su cui investire cifre medie di 180 mila €. Gli acquirenti provengono dal Piemonte e dalla Liguria. La zona più richiesta è quella denominata “zona mare” ed ubicata tra la stazione e la passeggiata/mare, mentre il centro storico è posizionato all’interno. Nella zona mare si registra la presenza di palazzine costruite nella prima parte degli anni ’70. Per un appartamento dal taglio piccolo e in buono stato di conservazione si registrano quotazioni medie di 4000 € al mq che  fronte mare possono arrivare a valori di 6000 € al mq (per abitazioni posizionate in via Cristoforo Colombo e viale Italia). Coloro che hanno un budget più contenuto si sono orientati nella zona mercato e nella zona di Vadino dove si possono trovare abitazioni più recenti costruite nella prima parte degli anni ’80, ben tenute e valutate intorno a 3500 € al mq. La zona Mercato è caratterizzata anche dallo sviluppo edilizio sorto intorno a via Dalmazia e che registra prezzi medi sul nuovo di 4500 € al mq. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti deve orientarsi nell’entroterra o nelle frazioni limitrofe.

Sul mercato immobiliare di Celle Ligure si registra un incremento dell’offerta immobiliare, in piccola parte scaturita anche dai timori legati all’introduzione dell’Imu per chi ha una seconda casa che utilizza raramente.

La domanda immobiliare è comunque  in diminuzione. I potenziali acquirenti, più riflessivi, arrivano principalmente dalla Lombardia, dal Piemonte e dall’area di Genova. Chi acquista la casa vacanza si orienta prevalentemente sui tagli medio – piccoli ( bilocali o trilocali). La zona più ambita è quella pianeggiante, con una distanza massima di 500 – 600 metri dal mare. Il centro storico di Celle Ligure, posizionato fronte mare, offre vecchie case di pescatori che sono state ristrutturate nel tempo e che possono toccare quotazioni fino a 10 mila € al mq. In seconda fila le quotazioni scendono a  5000 – 6000 € al mq. Poche le nuove costruzioni che sono state realizzate negli ultimi anni nella cittadina ligure, a parte un intervento di riqualificazione non lontano dal lungomare e a ridosso della Ferrovia che ha portato alla nascita di due piccoli condomini i cui alloggi  sono stati immessi sul mercato a 6500 € al mq ed un complesso di villette a schiera, nell’entroterra a circa 4 km. dal centro, con quotazioni di 4000 – 4500 € mq.

Chi cerca la seconda casa a Celle Ligure si orienta prevalentemente su bilocali e trilocali, con un budget mediamente compreso tra 250 e 350 mila € e chiede il posizionamento non lontano dal mare, la presenza di uno sfogo esterno, del posto auto e del riscaldamento autonomo. In presenza di particolari requisiti ed esigenze (quali ad esempio l’ ultimo piano in stabile dotato di ascensore, la vista mare panoramica, la presenza del box auto, lo stato di conservazione dell’immobile), la capacità di investimento può anche superare i 400.000 €.

Sul mercato immobiliare di Finale Pia si registra un aumento di immobili in vendita  ma i prezzi sono rimasti stabili perché  non sono state realizzate nuove costruzioni. Infatti i progetti relativi al recupero dell’ area Piaggio e delle Cave di Ghigliazza (rientranti nella zona di Finale Marina) vedranno la luce più avanti nel tempo e quindi al momento non si riscontrano effetti sul mercato e sui prezzi in particolare.  La richiesta di casa vacanza si sta orientando sempre più sui trilocali, anche se la domanda di bilocali resta sempre elevata. Si cercano abitazioni posizionate nei pressi del mare, ad un piano intermedio e possibilmente dotate di balcone e buona esposizione solare.

Final Pia è una delle zone più apprezzate, posizionata vicino al mare, caratterizzata da un centro che si estende verso l’entroterra. Lo sviluppo edilizio è stato realizzato tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Attualmente le quotazioni per soluzioni entro i 500 metri dal mare e fronte mare possono arrivare a 7000-8000 € al mq. Si scende a 3500-4000 € al mq per le abitazioni posizionate più distanti.

Chi desiderasse acquistare delle soluzioni indipendenti e delle case d’epoca deve orientarsi sulla zona di Calvisio dove per una soluzioni semindipendente si chiedono cifre che partono da 330 mila € ( da ristrutturare) fino ad arrivare a 500-550 mila € per quelle già ristrutturate. Su Final Pia non ci sono interventi di nuova costruzione ma soltanto interventi di trasformazione di alberghi dismessi in RTA (sono residenze turistico alberghiere che il proprietario da in gestione a terzi che si impegnano ad affittarle settimanalmente).

Mercato completamente diverso quello di Varigotti dove le richieste si concentrano nel Borgo Saraceno, con case d’epoca sul mare che  possono toccare top price di 15000  al mq. Al di fuori del Borgo Saraceno le abitazioni si sono sviluppate negli anni ’60-’70 e di conseguenza i prezzi scendono a  6000 € al mq.

 

FRIULI VENEZIA GIULIA

Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni di Lignano Sabbiadoro hanno segnalato stabilità, in particolare sulle tipologie usate. Per quelle di nuova costruzione si registra una contrazione dei valori dal momento che sono stati costruiti numerosi immobili e molti di questi hanno metrature grandi (intorno a 90 mq ) che richiedono un impiego di capitale elevato. Per incentivare l’acquisto alcuni costruttori hanno deciso di abbassare le richieste. La ricerca della seconda casa a Lignano interessa persone residenti nelle altre province della regione e in Veneto che acquistano l’immobile per metterlo a reddito sebbene il loro interesse principale sia in realtà la salvaguardia del capitale. Per un bilocale si intende investire una cifre media di 80-130 mila €. Le zone Chiesa e Darsena sono quelle più richieste da chi cerca la casa ad uso turistico. Offre condomini costruiti negli anni ’70 che, in buone condizioni, hanno prezzi medi di 4000-4500 € al mq. I valori salgono decisamente per le abitazioni situate sul lungomare Marin (zona Darsena) e sul lungomare Trieste (zona  Chiesa) dove per le soluzioni nuove si toccano punte di 7000 € al mq. Per le nuove costruzioni i valori toccano anche i 10 mila € al mq.

Nelle zone dell’entroterra sono in corso lavori per l’ultimazione di villette indipendenti e di villette a schiera dotate di giardino e di piscina. Nella zona Pineta e nella zona Riviera si possono acquistare soluzioni a schiera e ville indipendenti  degli anni ’70-’80. Per un buon usato si spendono mediamente 3500-4500 € al mq.

 

EMILIA ROMAGNA

RIMINI CITTA’

Nel secondo semestre del 2011 le quotazioni immobiliari di Rimini hanno subito un calo del 2%.

Che ha interessato in particolar modo la zona mare, anche se nei primi mesi del 2012 a Lagomaggio e Tiro a Segno il mercato ha subito un calo lento ma costante. Tale andamento è dovuto principalmente alla difficoltà di accesso al credito, ma c’è anche incertezza legata alle nuove norme in materia tributaria (l’IMU su tutte). Di conseguenza, si è assistito ad un calo della domanda e ad un allungamento delle tempistiche medie di vendita, che ora si attestano a 6-8 mesi, ma si protraggono anche a 12 mesi.

La domanda abitativa vede una maggioranza di richieste da parte di giovani coppie che, con un budget di 150-250 mila €, si orientano su bilocali e trilocali possibilmente dotati di box e/o cantina. Si registra una buona richiesta di stranieri (in particolare albanesi) che non hanno particolari problemi ad ottenere un mutuo: poiché si muovono in interi nuclei famigliari, costoro si orientano su tagli di ampia metratura (60-80 mq) per una spesa complessiva di circa 200 mila €. Nonostante le richieste siano quasi esclusivamente di prime case, il mercato delle seconde case è attivo e concentrato nella zona mare, dove toscani e milanesi ricercano monolocali e bilocali a non più di 150-200 mila €.

Nonostante la presenza di investitori sia molto bassa, il mercato delle locazioni è sempre attivo. La domanda proviene da giovani coppie e famiglie che non riescono ad acquistare, ma anche da single: il canone mensile di locazione di un monolocale si attesta a meno di 400 €, quello di un bilocale ammonta a 550 €, per un trilocale si spendono 650-700 €, che salgono fino a 800 € per un quadrilocale. Si stipulano contratti concordati 3+2 o a canone libero 4+4; i proprietari, che ricercano solide garanzie da parte dei conduttori, hanno cominciato ad utilizzare la cedolare secca.

Si osserva un’esigua domanda di box e posti auto, in parte perché sono già venduti come pertinenze e in parte perché il nuovo Piano Regolatore ha imposto vincoli e restrizioni alle nuove costruzioni.

Via Lagomaggio e via Praga, aree residenziali e ben servite da servizi di ogni genere, sono le più apprezzate dagli acquirenti: in base all’età, alle finiture e allo stato di conservazione, un appartamento in palazzine e condomini costruiti 20-25 anni fa costa circa 2200 € al mq, mentre per soluzioni di almeno 30 anni il prezzo scende a 2000 € al mq. Quotazioni simili si registrano nell’area Tiro a Segno, dove un appartamento dotato di cantina e posto auto è valutato 1800-2000 € al mq. In zona mare, area edificata tra gli anni ’60 e gli anni ’80, si segnalano prezzi più alti: mediamente un buon usato costa 2700 € al mq, ma il valore sale se la soluzione è situata in prima linea sul mare.

Sono in fase di ultimazione le nuove palazzine in costruzione nell’area limitrofa a Tiro a Segno, dove un appartamento di classe A e dotato di box è messo in vendita a 2200-2300 € al mq.

 

 

RIMINI PROVINCIA

A Riccione le quotazioni immobiliari hanno segnalato una contrazione del 2,8% che ha interessato, in modo specifico, le zone più periferiche dove si realizzano compravendite di prima casa. La domanda di seconda casa in questo periodo dell’anno e nella prima parte del 2012 ha registrato un rallentamento legato sia ai timori per le decisioni di fiscalità immobiliare sia all’attesa di un eventuale ribasso delle quotazioni.

Nella zona di Riccione – Porto e nella zona di Alba si concentrano le richieste di seconda casa, quasi sempre bilocali di 45-60 mq su cui si investono valori medi di 250-300 mila €.Si apprezza la presenza di uno spazio esterno vivibile o di un giardino. In queste aree le quotazioni sono rimaste alquanto stabili. Hanno risentito di ribassi di prezzo le soluzioni posizionate nelle zone oltre la strada statale (S. Lorenzo, Fontanelle, Colle dei Pini, Papini)dove prevalgono gli acquisti di prima casa e dove in più casi si segnalano acquisti con ricorso al mutuo. A Colle dei Pini, area collinare da cui si gode della vista mare, si possono trovare appartamenti con ingresso indipendente all’interno di piccoli contesti condominiali e villette a schiera. Una soluzione usata costa mediamente 2300-3000 € al mq. Nel quartiere Fontanelle si possono trovare nuove costruzioni sorte negli ultimi anni che si compravendono a prezzi medi di 3000-3200 € al mq. Nel paese intorno all’ospedale di Riccione per le costruzioni anni ’70-’90 si hanno prezzi medi di 2800-3000 € al mq mentre per le nuove 4000 € al mq. Su viale Ceccarini, il viale più prestigioso della cittadina, l’offerta immobiliare è molto bassa e quindi i valori degli immobili non sono diminuiti. Una soluzione usata ha valori medi di 5500 € al mq per arrivare a 8500 € al mq per le tipologie ristrutturate. Il nuovo tocca punte di 10 mila € al mq. Nelle strade laterali di viale Ceccarini le quotazioni scendono di circa 500 € al mq. Anche nella zona di Abissinia si segnala una buona richiesta di seconda casa e sul nuovo le quotazioni oscillano da 7500 a 10 mila € al mq. Nella zona che va da viale verdi fino ad Abissinia i prezzi oscillano da 5000 € al mq (viale Verdi) fino ad arrivare a 8000-9000al mq per la zona Abissinia.

La richiesta di seconda casa arriva quasi sempre da persone residenti nell’Alta Emilia. In questa fine 2011 ed inizio 2012 si sono realizzati soprattutto acquisti da mettere a reddito. Sul mercato degli affitti la provenienza è più varia e chi cerca la casa in affitto lo fa per brevi periodi (15 giorni al massimo) . Per un bilocale di 4 posti letto si spendono mediamente 1500 € al mese a giugno e a settembre, 2000 € a luglio, 2800 € ad agosto.

Non si segnalano importanti interventi di nuova costruzione a Riccione in questo momento. In passato spesso le nuove costruzioni erano frutto di riconversione di alberghi dismessi, ma questa attività è al momento rallentata perché esiste un regolamento comunale che prevede un minimo di 70 mq e due posti auto per appartamento ottenuto in questo modo.

I prezzi delle case di Misano Adriatico sono in leggera diminuzione (-1,2%). Il mercato immobiliare della zona registra sia richieste di prima casa sia di seconda casa, anche se per queste ultime tipologie si segnala una maggiore riflessione da parte dei potenziali acquirenti per il timore dei possibili aggravi fiscali. La ricerca della casa vacanza si orienta su abitazioni a partire da 50-60 mq per i quali investire capitali compresi tra 130 e 330 mila €. Il comune di Misano Adriatico comprende diverse frazioni che si stanno sviluppando nel tempo.

La domanda di bilocali arriva da persone residenti nelle altre province dell’Emilia Romagna e anche dalla Lombardia. Una delle zone maggiormente apprezzate da coloro che cercano la seconda casa è quella compresa tra la statale ed il mare dove ci sono anche numerose strutture alberghiere. Si possono acquistare appartamenti inseriti in contesti condominiali costruiti negli anni ’70-’80 le cui quotazioni oscillano intorno a 2300-2500 € al mq, mentre per le nuove costruzioni in zona mare si parla di valori di 3500-4500 € al mq. Si riscontrano difficoltà per le abitazioni situate nella zona di Porto Verde, sede anche del porto turistico. La maggiore tassazione che ha colpito le barche da diporto ha spinto molti proprietari a spostare le barche altrove e in alcuni casi a vendere le abitazioni acquistate in questa zona, che resta comunque la più prestigiosa nell’offerta immobiliare del Comune. In questo momento si registrano valori di 2200-3000 € al mq per le soluzioni usate degli anni ’70. Si toccano punte fino anche 5000 € al mq per piccoli immobili, oppure per soluzioni signorili seminuove di fronte alla Darsena. Nel medesimo comprensorio ci sono anche abitazioni di particolar prestigio, dotate di attico o terrazzo, costruite negli anni ’70.

Nella nuova zona centrale di Misano, sono in corso lavori per la costruzione di appartamenti nuovi che si scambiano a prezzi medi di 2800-2900 € al mq. Un discreto sviluppo edilizio riguarda le frazioni intorno a Misano, quali Santa Monica e Villaggio Argentina, dove si sta sviluppando un’area di edilizia residenziale e artigianale. Si tratta di palazzine di 4-6 unità immobiliari con ingresso indipendente, giardino e villette a schiera su due livelli. Le quotazioni del nuovo partono da circa 2000 € al mq. Da segnalare l’ultimazione dei lavori per la riqualificazione del lungomare di Misano Adriatico con l’ampliamento della zona pedonale e il restyling dell’arredo urbano.

Igea Marina ha segnalato una contrazione dei valori. Negli ultimi anni il mercato immobiliare si è trasformato sempre più in un mercato di seconda casa e gli acquirenti che arrivano prevalentemente dalle altre province dell’Emilia Romagna cercano tagli di 50 mq con due camere da letto e possibilmente un balcone e un ingresso indipendente possibilmente già ristrutturati. Il budget medio si aggira intorno a 100-150 mila €.

La zona maggiormente richiesta è quella che si sviluppa dal mare alla ferrovia. Particolarmente richieste le abitazioni situate su viale Pinzon dove sono stati costruiti appartamenti degli anni ’60-’70. Per un bilocale si spendono mediamente da 100 a 150 mila € mentre per un trilocale le quotazioni vanno da 140 a 190 mila €. In generale per una soluzione usata ed in buone condizioni si raggiungono prezzi di 3000 € al mq per le abitazioni dotate di fronte mare. Poco distante dal mare, in seconda fila, sorge la zona compresa tra viale Virgilio e via Italico. Presenta condomini costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 ma le quotazioni sono più basse, 2200-2300 € al mq, dal momento che si tratta di soluzioni inserite in contesti più grandi. Nella zona che si sviluppa oltre la stazione sorge un’area di villette indipendenti e soluzioni bifamiliari che sono più richieste come prima casa e che hanno quotazioni di 1700-1800 € al mq per un buon usato e 2000 € al mq per le nuove costruzioni, che si sono sviluppate soprattutto nell’ultimo anno.

Il mercato di Cattolica è rimasto sostanzialmente stabile durante il secondo semestre del 2011, per poi subire una lieve flessione nei primi mesi del2012 a causa delle recenti normative in materia tributaria e finanziaria (in particolar modo l’IMU ha destato notevoli preoccupazioni). Tale incertezza, unitamente al difficile accesso al credito, si è manifestata nelle tempistiche medie di compravendita, che sono molto variabili a seconda delle esigenze e della disponibilità economica dei potenziali clienti.

Tra le zone maggiormente apprezzate si segnala l’area che dal Municipio si sviluppa ad est fino al confine con Gabicce Mare: il prezzo di un buon usato è di 3000 € al mq, per salire fino a 3500-4200 € al mq per le soluzioni nuove a seconda della vista, dell’esposizione, della strada di accesso e della possibilità di parcheggio. Si osservano diverse richieste anche per la zona del Parco, area di completamento interessata negli ultimi anni da importanti lavori di riqualificazione urbanistica, dove un bilocale è messo in vendita a circa 3000 € al mq. Nell’area centrale di Cattolica, le quotazioni del nuovo raggiungono 4000 € al mq, quelle dell’usato da ristrutturare si attestano a circa 2000 € al mq. In questa zona si possono trovare soluzioni di piccola o ampia metratura.

Si segnalano numerose nuove costruzioni, soprattutto nella zona del Parco, oltre a diverse ristrutturazioni e recuperi.

 

FORLI’ PROVINCIA

Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni a Gatteo Mare hanno registrato una contrazione. Dopo l’estate si è avuto un periodo durante il quale i potenziali acquirenti erano più riflessivi e timorosi, mentre nei primi mesi del 2012, si iniziano a registrare i primi segnali di ripresa del mercato. Le zone più richieste per la ricerca della seconda casa sono Valverde e Villanova nel comune di Cesenatico e  Gatteo Mare. Ad acquistare la seconda casa in questa località di mare sono prevalentemente famiglie che arrivano dalla Lombardia e dall’Emilia Romagna alla ricerca di trilocali con due camere da letto il cui budget medio si aggira intorno a 160-180 mila €. A  Gatteo Mare, Valverde e Villanova la maggior parte delle compravendite si realizzano per le abitazioni situate tra la Ferrovia ed il Lungomare. Sulla prima fila la maggior parte delle abitazioni sono alberghi ma ci sono anche condomini costruiti tra la fine  gli anni ’60 e la fine degli anni ’70. Per una soluzione usata in buone condizioni e posizionata fronte mare si possono spendere intorno a 5000-6000 € al mq. Nelle strade interne e più distanti dal mare le quotazioni scendono a 2000 € al mq con punte massime di 2800 € al mq.

Sul mercato degli affitti si registra una buona richiesta  e per un bilocale di quattro posti letto si possono chiedere a Giugno  e settembre 700 € al mese, 1200 € a luglio, 1500 € ad Agosto.

Va menzionata la riqualificazione dell’area dell’ ex Colonia Veronese, opera che, oltre a  veder  sorgere un Hotel a 5 stelle di prestigio con sala congressi, beauty farm e spiaggia privata, andrà a completare la riqualificazione del lungomare partita nel 2006 e compresa nel progetto denominato Giardini a Mare. Vanno poi ricordati i lavori per la sistemazione della Vena Mazzarini, il canale artificiale che attraversa il quartiere di Levante, dove sorgeranno posti barca, bar e chioschi. Verrà inoltre realizzata una importante struttura termale nella zona compresa tra Valverde e Cesenatico e un albergo a 5 stelle con megastore e parcheggi nell’area dell’ex discoteca Nuit.  Anche sulla sponda di Ponente c’è fermento. Dopo la realizzazione del cavalcavia, opera cruciale per la viabilità a nord del Paese, stanno per partire i lavori per la realizzazione del “masterplan della Città delle Colonie”: quasi 2 chilometri di fascia fronte mare verranno non solo riqualificati ma completamente ridisegnati anche dal punto di vista viario. Al posto di fatiscenti strutture turistiche degli anni ’50 sorgeranno alberghi di nuova generazione, strutture sportive, stabilimenti balneari nonché soluzioni residenziali, il tutto all’insegna del rispetto e salvaguardia della natura: gran parte dell’area oggetto della riqualificazione verrà destinata a verde e giardini pubblici attrezzati.

 

RAVENNA PROVINCIA

Nella seconda metà del 2011 le quotazioni delle abitazioni di Cervia (zona Lidi e zona Malva)  e di Milano Marittima hanno segnalato stabilità anche se nei primi mesi del 2012 si registrano segnali di contrazione. La domanda di casa vacanza è sempre vivace ed il budget destinato all’acquisto oscilla da 350 mila  per Cervia a 500 mila € per Milano Marittima. La tipologia più richiesta è il trilocale possibilmente con vista mare. Apprezzate le soluzioni in buono stato di conservazione e con uno sfogo esterno. Anche la presenza del posto macchina è molto ambito.

La domanda di casa vacanza arriva da persone residenti a Modena, Reggio Emilia, Parma e Bologna, Lombardia e Toscana. Le abitazioni posizionate su viale Due Giugno sono quelle più apprezzate anche se l’offerta è molto bassa dal momento che prevalgono le strutture alberghiere. Nella zona compresa tra viale Due Giugno ed il mare sono in corso i lavori per la nascita di appartamenti di nuova costruzione.  Tra le zone più richieste di Milano Marittima ci sono la zona adiacente all’ Hotel Mare Pineta e la zona “Amati”. La zona Mare Pineta è quella più servita e prestigiosa, verde e vicina al mare con costruzioni di tipologia medio – alta. Ci sono infatti ville singole in stile liberty ed appartamenti  che possono toccare valori di 10 mila € al mq. La zona Amati è quella che si sviluppa da viale Milano e che va verso Milano Marittima. Apprezzata la parte che va verso l’interno, maggiormente residenziale, con soluzioni indipendenti, case singole e villette a schiera. Per una tipologia in buono stato si spendono intorno a 3800 € al mq,  per il nuovo  4700 € al mq.  Il mercato immobiliare di Cervia interessa prevalentemente coloro che cercano la seconda casa, in particolare nella zona compresa tra la ferrovia ed il mare. Si tratta di una zona residenziale e turistica che in buono stato ha valori medi 3800-4000 € al mq. Ci sono anche delle ville in stile liberty nella zona di viale Roma e viale dei Mille con soluzioni singole e palazzine con non più di 6-8 unità.

Oltre la Ferrovia si sviluppa la zona di Malva (malva Nord e malva Sud). Quella più richiesta è Malva Nord dove acquistano coloro che non riescono ad accedere al mercato immobiliare di Milano Marittima. Il nuovo si vende a prezzi medi di 3000 € al mq, l’usato a 2000 € al mq. Nella zona dei Lidi (Lido di Savio e Lido di Classe) si indirizzano prevalentemente coloro che risiedono nella provincia di Forlì, di Cesena e Ravenna.

Sempre a Cervia  le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Pinarella, Tagliata e dell’entroterra sono diminuite leggermente. Ad acquistare sono prevalentemente coloro i quali non riescono ad accedere al mercato di Cervia e che quindi si spostano a Pinarella e a Tagliata soprattutto. Gli acquirenti arrivano dall’entroterra, dalle altre province dell’Emilia Romagna. La domanda si orienta su trilocali con terrazzo abitabile oppure un giardino. La zona di Pinarella è quella più servita e vicina al centro di Cervia. In viale Italia sono ci sono condomini costruiti negli anni ’60-’70. Offrono tagli di 60 mq  che in buono stato hanno valori che oscillano da 200 a 300 mila €. Oltre la Ferrovia si sviluppa un’area più residenziale che offre soluzioni indipendenti  e anche piccoli contesti condominiali di nuova costruzione. Tra Pinarella e Tagliata sorge poi un’area di ex colonie dove le nuove costruzioni hanno prezzi di 3400-3500 € al mq. Al momento però si registrano delle soluzioni invendute. Si registra una buona domanda di seconda casa anche per le abitazioni che sorgono nella zona di Tagliata (via Sicilia e limitrofe)  che ha un’offerta immobiliare simile a quella di Pinarella  ma con prezzi decisamente più contenuti.

Nell’entroterra di Cervia ci sono delle frazioni dove al momento il mercato delle compravendite sembra essere abbastanza fermo. Più dinamico quello delle locazioni che registra soprattutto contratti a canone libero. Per un bilocale si chiedono mediamente intorno a 500 € al mese.

 

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

www.tecnocasa.it


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